Налог на сдачу квартиры для ип

Оглавление:

Налогообложение при сдаче квартиры нерезидентом

В настоящее время живу и работаю в Канаде, планирую сдавать свою квартиру в России.

Насколько я понимаю, существуют несколько вариантов, как организовать сдачу квартиры:

1. как физическое лицо (НДФЛ 30%)

2. как ИП на ПСН (стоимость патента + страховые и пенсионные выплаты)

3. как ИП на УСН (6% + страховые и пенсионные выплаты)

Вероятно, кроме налогов в России, мне также потребуется заплатить налог (или разницу налогов) в Канаде. Как будет считаться налог там для вариантов с ИП и физлицом?

Имеет ли смысл связываться с регистрацией ИП в данном случае? Какие плюсы от сдачи ИП, кроме возможно получения российского пенсионного стажа (сейчас у меня 9 лет стажа, а уже в 2025 минимальный пенсионный стаж должен составить 15 лет)? Как будет исчисляться налог для вариантов с ИП, если в будущем я продам квартиру, будучи нерезидентом?

Ответы юристов (4)

Георгий, добрый день! Собственно основной плюс это размер налоговых платежей от сдачи квартиры в аренду. При ее сдаче без регистрации ИП ставка налога, в случае если по итогам налогового периода когда получен доход (календарный год) у вас не будет статуса налогового резидента РФ, составит 30%, при регистрации ИП и использовании одного из специальных налоговых режимов (УСН, ПСН) ставка налога составит 6%. При этом, ИП применяющий УСН, ПСН от уплаты НДФЛ по данному доходу освобожден (ч. 3 ст. 346.11 НК РФ). Что касается налогово в Канаде, предположу что как и в других государствах оязательства по уплате налогов с доходов, полученных за пределами страны возникают у лиц, находящихся в соотвествующем налоговом периоде на террритории Канады более 183 дней. Соответственно с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиры в РФ в Канаде Вы также должны будете платить подоходный налог. При этом, Соглашение между Правительством РФ и Правительством Канады от 05.10.1995
«Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество» не распрастраняется на специальные налоговые режимы (УСН, ПСН) поэтому зачесть уплаченный в рамках них налог в РФ в Канаде будет нельзя

Есть вопрос к юристу?

В настоящий момент имеется действующее соглашение между Правительством РФ и Правительством Канады от 05.10.1995 «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество». Согласно п. 1 ст. 6 данного соглашения

1. Доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества (включая доходы от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. То есть, доходы от сдачи аренды квартиры будут облагаться по месту их нахождения, то есть в России. В Канаде вам ничего платить не придется. Но есть один небольшой нюанс. В соглашение указано, что оно распространяется на подоходный налог физических лиц, налог на прибыль предприятия, налог на имущество физических лиц и имущество предприятия.

На единый налог в рамках УСН и на патентную систему налогообложения данное соглашение не распространяется, что подтверждается Письмом Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-12/50675

В связи с этим нормы международных соглашений об избежании двойного налогообложения не распространяются на патентную систему налогообложения.

При этом, лучший вариант для вас оформить ИП на УСН (доходы), поскольку в этом случае вы будет платить только 6%, при этом не будет иметь значения, резидент вы или нет. При этом остается только надеяться, что канадские налоговые органы не знают в чем отличия между НДФЛ и УСН (патентом).

Если вдруг это выяснится, то они насчитают вам свои налоги в рамках канадского законодательства.

А вот если вы будете сдавать квартиру, как физическое лицо, вы как лицо проживающее более 183 дней за пределами РФ будете платить 30% с доходов от сдачи имущества в аренду, но при этом платить в Канаде вам определенно ничего не придется.

Какие плюсы от сдачи ИП

Элементарно, ставка налога будет существенно меньше.

Как будет исчисляться налог для вариантов с ИП, если в будущем я продам квартиру,

Если вы будучи ИП на УСН (доходы) продадите недвижимое имущество, используемое вами в предпринимательской деятельности, вы должны будете заплатить налог по ставке 6%.

Добрый день. Поддержу коллег в ответах и добавлю следующее:

При сдаче квартиры как физ.лицо Вы оплатите налог 30%, при этом в Канаде налог Вы платить не будете.

При сдаче квартиры как ИП на ПСН или УСН, Вы оплатите налог по спец.режиму в РФ и налог с полученного дохода от сдачи квартиры, как налоговый резидент Канады.

При продаже квартиры в качестве физ. лица, Вы должны будете уплатить налог в размере 30% от стоимости продажи в России. При этом вычеты, предусмотренные статьей 220 НК к Вам применяться не будут.

При продаже квартиры в качестве ИП на УСН 6% — должны будете уплатить налог в размере 6%. При этом ПСН Вам такой возможности не даст, поскольку продажа квартиры не подпадет под ПСН.

Еще один момент — Вы пишите, что

3. как ИП на УСН (6% + страховые и пенсионные выплаты)

Но налог УСН 6% уменьшается на сумму фиксированных страховых взносов, уплаченных ИП. Поэтому уплаченные фиксированные страховые взносы не приплюсовываются к 6%( в этом главное отличие от ПСН), а вычитаются из них — п.3.1 статьи 346.21 Налогового кодекса http://www.consultant.ru/docum. Поэтому при УСН 6% стоит говорить о формуле подсчета выплат как 6% минус уплаченные фиксированные страховые взносы. Все остальное стоит просто подсчитать, с учетом изложенных данных и выбрать наиболее выгодный вариант. С уважением Евгений Беляев

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможно ли приобрести патент для сдачи квартиры, без статуса ИП?

Здравствуйте. Возможно ли приобрести патент для сдачи квартиры, без статуса ИП? На сайте налоговой есть выбор только получение патента индивидуальным предпринимателем.

Уточнение клиента

если можно — со ссылкой на закон

13 Июля 2018, 11:05

Ответы юристов (4)

Уточните, кому Вы намерены сдать жильё в аренду? Если физическому лицу для пользования, то это должна быть не аренда, а наём. В этом случае не нужно получать никакого патента. Но в любом случае наём на срок более года подлежит государственной регистрации.

Уточнение клиента

то есть можно заключить договор о найме с физическим лицом на 11 месяцев и этого будет достаточно, чтобы налоговая не имела претензий?

13 Июля 2018, 11:27

Есть вопрос к юристу?

Владимир, добрый день! Нет, применение патентной системы налогообложения возможно только физическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей

Патентная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения,

В тоже время, применительно к деятельности по сдаче принадлежащего Вам жилого помещения Вы вправе сдавать его в аренду без регистрации в качестве ИП, уплачивая, соответственно НДФЛ в размере 13% от полученных доходов, напр. см.

Письмо Минфина России от 26.10.2017 N 03-04-05/70443

Владимир

то есть можно заключить договор о найме с физическим лицом на 11 месяцев и этого будет достаточно, чтобы налоговая не имела претензий?

Да, вполне достаточно. Если захотите продлить договор найма, нужно составлять новый договор также на 11 месяцев.

Владимир, чтобы не было претензий у налоговой с полученного дохода надо заплатить налог. Заключение договора на 11 месяцев позволит не «светить » его в Росреестре откуда данные попадут в налоговую

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Ознакомьтесь так же:  Льготы и пособие по инвалидности

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения

​С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя. Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой — непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2018 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

  • НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
  • Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
  • Патент – если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2018 год, ставка подоходного равна:

  • 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
  • 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2015 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2015 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Ознакомьтесь так же:  Заявление на отпуск по рождению ребенка отцу

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход. По доходам, полученным в 2015 году, гражданин должен отчитаться в срок до 04 мая 2016 г.

Подать декларацию можно несколькими способами:

  • Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
  • По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

  • 6% — объект «доходы»;
  • 15% — объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

  • За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
  • За полугодие – до 25 июля;
  • За 9 месяцев – 25 октября;
  • За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2015г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2015 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2015 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Сдача квартиры в аренду ИП

Мы открыли ИП (УСН) для сдачи в аренду находящейся в собственности квартиры.

Возникло 2 вопроса:

1) есть ли для ИП существенные отличия при составлении договора аренды (или достаточно в обычный договор между физл цами внести информацию по ИП и реквизиты)?

2) Можно ли получать от арендатора наличные и самим класть деньги на счет ИП, или обязательно проводить оплату по безналу?

Ответы юристов (5)

Анастасия, безусловно, Вы можете получать арендные платежи наличными с соблюдением правил — выдачей соответствующих приходных ордеров. Существенных отличий нет, однако следует отметить, что если Вы сдаете физическим лицам для проживания, то это будет договор найма жилого помещения, а не аренды. Особых отличий в договоре нет — однако, мы Ваш договор не видим, поэтому сказать определенно, что именно необходимо в него внести возможным не представляется.

Есть вопрос к юристу?

Уважаемая Анастасия! Здравствуйте! Все можете, как сами написали. В договор аренды внесите данные по ИП (ФИО, ОГРНИП, номер и серию свидетельства о государственной регистрации в качестве ИП, адрес местожительства). Имейте в виду, что если срок аренды ровно один год или более одного года и он срочный, его надо регистрировать в Управлении Росреестра по Вашему региону.

Платежи можете получать и наличными, но при УСН Вам надо иметь ККТ и сдавать наличность в банк (инкассация).

Здравствуйте. Нет, обычный договор найма, просто стороны указывают, что действуют как ИП. Каких то спец. форм и ограничений нет.

2) Можно ли получать от арендатора наличные и самим класть деньги на счет ИП, или обязательно проводить оплату по безналу?
Анастасия

Наличкой не желательно. лучше пусть безначилным путём и на счёт в банке переводит. Либо хотя бы оформлять документально расчёт и приём денег.

Анастасия, добрый день.

1) есть ли для ИП существенные отличия при составлении договора аренды (или достаточно в обычный договор между физл цами внести информацию по ИП и реквизиты)?
Анастасия

Нет существенных отличий, вы просто заключаете договор от имени ИП ФИО, внизу оставляете реквизиты.

2) Можно ли получать от арендатора наличные и самим класть деньги на счет ИП, или обязательно проводить оплату по безналу?
Анастасия

Можно, с пометкой оплата по договору аренды.

Добрый день. Договор будет отличаться от договора, заключенного между двумя физ. лицами, только тем, что наймодатель будет указан ИП, в лице ФИО. Вопрос оплаты решается с точки зрения как Вам будет удобнее. Думаю удобнее для ИП принимать деньги по приходному кассовому ордеру.

В приложение два стандартных бланка договора найма жилого помещения.

С уважением, Александра Антипова.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сдача квартиры внаем — как ИП или как ФЛ?

Здравствуйте, уважаемые юристы.

Я планирую сдавать квартиру внаем. Естественно, хочу выбрать максимально выгодный с точки зрения налогов вариант. Я уже зарегистрирована как ИП (УСН 6%), поэтому было бы логично добавить нужные виды деятельности в ЕГРИП и заключать договоры именно как ИП.

Во всех материалах, которые я нашла в сети по этому поводу, недостатками этого метода считают только необходимость регистрировать ИП, платить взносы в фонды и подавать отчетность. То есть все то, что я и так делаю.

Однако, из п. 17.1 ст. 217 НК я сделала вывод, что если я буду сдавать квартиру в качестве ИП (то есть использовать ее в предпринимательской деятельности), а потом решу ее продать, мне придется уплатить НДФЛ с суммы продажи, несмотря на то, что квартира в моей собственности с 2005 года.

Если я права, то экономия на налоге от сдачи квартиры превратится в огромную потерю, если я буду продавать квартиру раньше, чем через 25 лет. Однако ни в одной статье об этом ни слова, что и вызвало у меня сомнения в собственных выводах.

Пожалуйста, расскажите, как мне нужно поступить в моем случае.

07 Ноября 2013, 13:49 Аюта, г. Москва

Ответы юристов (7)

Аюта, добрый день!

Если Вы будете сдавать квартиру как ИП, она от это не станет принадлежать ИП. Она как была, так и будет в собственности физического лица. Поэтому при ее продаже никак не отразится сам факт ее использования в предпринимательской деятельности. Ваши опасения в данном случае беспочвенны.

Есть вопрос к юристу?

В вашем случае зависит от того, какой доход вы планируете получать от сдачи квартиры в наем. Если ваш доход будет более 100 000 рублей в год, в этом случае вы можете приобрести патент на осуществление данной деятельности. Если доход меньше, в этом случае с точки зрения налогообложения целесообразно сдавать ее в порядке предпринимательской деятельности, но необходимо, чтобы данный вид деятельности был указан у вас в ОКВЭД.

Ознакомьтесь так же:  Срок действия допог

Уточнение клиента

Доход планирую более 100 000 рублей (рассчитываю на доход до 600 000 рублей в год). Добавить в ОКВЭД нужный вид (сдачу в аренду), конечно, планирую. Но приобретать патент не собиралась, т.к. его стоимость примерно равна планируемому налогу, а сдача внаем — не единственная деятельность для меня, т.е. платить налог на доход мне все равно придется.

07 Ноября 2013, 14:10

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с этим сообщаем следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Поэтому если вид деятельности у Вас сдача в аренду, то от продажи квартиры платить налоги не надо.

Что касается налога с суммы продажи квартиры, то если вы к моменту продажи квартиры прекратите свою регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, в этом случае налогообложение возможно будет только по общей ставке. При этом квартира все также будет находиться в вашей собственности в течение длительного периода времени. То есть к вам будут применены общие правила налогообложения (в том числе и налоговых вычетов) по НДФЛ.

Если же вы будете ИП на момент продажи, то налогообложение будет по ставке 6%. Но здесь тонкий вопрос — будет зависеть в том числе и от того, с какой целью приобреталась квартира, и в какой период — в период регистрации ИП или до него.

Если вы прекратите деятельность по сдаче квартиры в период, предшествующий отчетному, и исключите данный вид деятельности из перечня, есть шанс отстоять право на общие правила по НДФЛ, в том числе и вычет в сумме стоимости квартиры при продолжительности владения более 3х лет.

Уважаемая Аюта! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите во внимание следующее:

суть в том, что при регистрации физического лица в качестве ИП, обязательно таким лицом определяются коды экономической деятельности (ОКВЭД), и то, что ИП избрал в качестве предпринимательской деятельности — и есть то, что формирует налоговую базу по тому или иному налогу. Если Вы избрали как предпринимательскую деятельность сдачу своей квартиры в аренду (наем), то однозначно Вы будете уплачивать налоги с получаемых доходов от сдачи.

Есть ли здесь УСН или ЕНВД зависит от места нахождения квартиры и как ЕНВД определяется соответствующими органами местного самоуправления. Если по актам ОМС такая деятельность подпадает под ЕНВД, то Вы уплачиваете не налог по УСН, а ЕНВД.

  • а сдача внаем — не единственная деятельность для меня, т.е. платить налог на доход мне все равно придется.

Прошу извинить, нолик не добавился, Если планируете доход более 1 000 000 рублей в год. В вашем случае — невыгодно.

Разъяснения Минфина (они являются только толкованиями, но толкованиями позиции налоговой службы), насколько помню, не рассматривали случай, когда предприниматель прекращал деятельность по данному ОКВЭД в предыдущем периоде, то есть прекращал использование данного имущества в предпринимательских целях, используя его в личных целях, и затем реализовывал имущество. Вы можете сами направить запрос в Минфин с просьбой разъяснить, по какой ставке будет налогооблагаться продажа имущества в этом случае и будет ли к вам применен вычет. Если разъяснение будет содержать непримлемый для вас вариант, вы можете изменить свое решение и порядок действий (при этом позиция, изложенная в письме, не является нормативным актом. ее тоже моно оспорить и оспаривали). Если же Минфин в ответе подтвердит, что в этом случае сумма не облагается НДФЛ, то вы сможете привести данное письмо в налоговой, как официальную позицию Минфина,

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

26 февраля 2016 г.

Цивилизованный рынок аренды предполагает, что человек, сдающий квартиру внаем, платит с полученного дохода налог. При этом арендодатель может либо действовать как физическое лицо, либо зарегистрироваться как частный предприниматель. В качестве ИП налоги платить выгоднее и можно выбрать из двух схем.

Упрощенная система налогообложения

Для индивидуальных предпринимателей государство разработало специальную упрощенную систему налогообложения (УСН). По ней размер налога на доходы составляет всего 6%, при том что физлица должны платить 13%. Кроме того, при «упрощенке» частный предприниматель освобожден от НДФЛ, налога на имущество физических лиц и НДС.

Перейти на «упрощенку» можно двумя способами. Первый – одновременно с регистрацией ИП. Но не забудьте уведомить об этом налоговые органы в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет. Если вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, сообщите о своем желании перейти на УНС не позднее 31 декабря. После этого следует платить налог каждый квартал до 25 числа следующего месяца и раз в год подавать налоговую декларацию (до 30 апреля года, следующего за отчетным). Кроме того, необходимо вносить фиксированную сумму страховых взносов в пенсионный и медицинский фонды. Отказаться от «упрощенки» можно, подав заявление в налоговую не позднее 15 января года, в котором переходите на новую схему.

Налоговый патент

Второй способ налогообложения для индивидуальных предпринимателей еще проще – это покупка патента. Если вы не хотите возиться с бухгалтерскими документами и ежеквартальными платежами, то этот вариант точно для вас. Патент оплачивается двумя частями: треть стоимости не позднее 25 дней после того, как вы начнете сдавать квартиру внаем, остальная сумма — не позднее чем за 25 дней до истечения срока. Цена патента зависит от региона. Например, в Москве налоговый патент на каждый сдаваемый объект стоит 60 тысяч рублей в год.

Обладатель патента также освобожден от НДС, НДФЛ и налога на имущество. Налоговую декларацию подавать не надо. Обязательные страховые взносы в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования производятся по установленным тарифам (26%, 2,9% и 5,1% соответственно).

Регистрация и содержание ИП

Получить статус индивидуального предпринимателя несложно, но потом этот статус потребует определенных действий и трат. Необходимо подать заявление в налоговую инспекцию по месту жительства, затем оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей). Уже через пять дней вы будете зарегистрированы как ИП.

После этого нужно встать на налоговый учет. Свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет потребуются при заключении договора аренды вместе с паспортом и документом о праве собственности. Пока существует ИП, вы обязаны уплачивать страховые взносы и предоставлять отчетность по ним. Кроме того, вам придется вести учет доходов и расходов.