Налог на продажу недвижимости нерезидентом россии

Налоги при продаже квартиры: сколько заплатят нерезиденты и хозяева съемного жилья.

В вопросе налогообложения при продаже недвижимости существует правило, хорошо известное сегодня не только профессионалам, но и вообще всем заинтересованным лицам. Если квартира находилась в собственности более трех лет, то от налогов освобождается вся вырученная от продажи сумма. Если же меньше трех лет – то 1 млн руб. Никоим образом не споря с этим тезисом (а он в целом, конечно, справедлив), мы решили разобраться с нюансами. Действительность, как это часто бывает, оказалась немного сложнее.

Ошибка нерезидента
Первой категорией, могущей очень серьезно пострадать от плохого знания законов, оказываются нерезиденты. Широкой публике понятие «резидент» известно в несколько ином контексте (шпионские романы), поэтому разъясним его значение применительно к нашей теме. Резидент – это лицо, постоянно проживающее в России.

«Согласно ст. 207 Налогового кодекса (НК) РФ, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев», — разъяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости. Из правила, как всегда, есть некоторые исключения: например, не теряют резидентства те, кто выехал для обучения и лечения; госслужащие (включая военных), находящиеся в командировках; лица, работающие на морских месторождениях нефти и газа.

Однако есть жизненные ситуации (и совсем не единичные), когда человек может перестать быть резидентом. Скажем, пенсионер, сдавший свою квартиру в аренду и укативший куда-нибудь в Турцию или Таиланд. Если его суммарное время пребывания за пределами России превысит 183 дня в течение года – он больше не резидент.

Дальше все становится совсем печальным. Во-первых, нерезиденты платят подоходный налог не в 13%, а в 30%. А во-вторых, им не положены вообще никакие льготы. «В соответствии с п. 17.1 статьи 217 НК РФ, к доходам, не подлежащим налогообложению (освобождаемым от налогообложения), относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации», — говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Далее эксперт уточняет, что это относится ко всем видам налоговых вычетов. Так что нерезидентам не доступны:
— ни право на полный налоговый вычет в случае владения недвижимостью более трех лет;
— ни право на высвобождение в 1 млн при владении менее трех;
— ни право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактически понесенных расходов.

Последний тезис нуждается в чуть более подробном разъяснении. Обычный человек (резидент), продающий квартиру, может вычесть из суммы доходов то, что он потратил на ее приобретение. Купил квартиру за 5 млн, продал за 8 млн – доходы составили 3 млн руб. Нерезиденту такой путь закрыт.

…Одним словом, участь нерезидента незавидна: он всегда и везде платит 30% от полученной суммы. Правило неумолимо, как колесница Джаганнатхи.

Станьте ИП! А надо ли?
Еще одна группа, к которой налоговые законы не очень дружелюбны, – рантье. На наш взгляд, эта категория даже гораздо многочисленнее, чем дауншифтеры. Как-то принято считать, что профессиональными предпринимателями являются те, кто зарегистрировался в подобном качестве в налоговых органах, т.е. открыл собственную фирму или стал индивидуальным предпринимателем (ИП). Люди же, сдающие квартиры просто так (т.е. проводящие свои доходы как обычный 13-процентный НДФЛ), вроде как и не предприниматели вовсе…

Закон, к сожалению, смотрит на вещи иначе. Как отмечает Ирина Федулова, ведущий аудитор фирмы «Ажур-Аудит», ст. 2 Гражданского кодекса определяет предпринимательство как «самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». Как отмечает эксперт, такая трактовка позволяет признать квартиру, которая перед продажей сдавалась в аренду, как использовавшуюся в предпринимательских целях. В этом случае налогообложение дохода от продажи будет осуществлено без применения имущественного налогового вычета.

Сходную точку зрения высказали и другие наши эксперты. «Скорее всего, налоговые органы посчитают, что даже если лицо не было зарегистрировано в качестве ИП, но осуществляет деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, не будет, — говорит Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость»). – Эта точка зрения прослеживается в новой редакции НК, которая вступит в силу с 1 января 2016 года». «При продаже предпринимателем квартиры, находившейся в его собственности более трех лет и сдававшейся им в аренду по договору, он не вправе пользоваться указанной льготой, поскольку эта квартира использовалась им в предпринимательской деятельности, — поддерживает юрист Евгений Страхов. – При этом неважно, имеет ли гражданин статус ИП на момент продажи квартиры или он прекращен. Это позиция Федеральной налоговой службы и Минфина России (Письмо Минфина РФ от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, Письмо Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532 и др.). В основном суды поддерживают эту позицию».

Как «отмыться»?
Вопрос касается обеих описанных выше ситуаций – как нерезидентов, и граждан, сдававших квартиру. Исходя из полученных нами ответов, тут можно подсказать два пути. Первый – это занижение цены в договоре купли-продажи. Меньше сумма – меньше и налоги с нее. Подробнее этот вопрос мы рассмотрим в следующей главе, пока же о втором методе: подарить квартиру какому-нибудь родственнику, пусть потом продает он.

Путь этот не свободен от недостатков. Как отмечает юрист Евгений Страхов, если квартира будет продана сразу же, налог все равно придется заплатить на сумму, превышающую 1 млн руб., – или ждать три года. Здесь мы от себя заметим, что даже это лучше, чем ничего: хоть миллион, да убережем. А если уж говорить о нерезидентах, то на фоне их 30-процентного налога все кажется прекрасным… Второй недостаток – если получатель подарка (квартиры) не является для дарителя близким родственником, ему придется заплатить налог на дарение.

Есть и еще одно возможное опасение: если продажа произойдет сразу после дарения, налоговые органы могут попытаться признать первую сделку фиктивной. Хотя, как отметили наши консультанты, сделать это фискалам будет непросто, потому что им потребуется доказательная база, которой в данной ситуации просто нет. Ну, захотел получатель подарка реализовать его – имеет право.

382-й подкрался незаметно
Конец прошлого года – читатель, надеемся, еще не забыл – выдался на редкость богатым на события. В «большой» политике и экономике все переживали по поводу событий вокруг Крыма и Донбасса и последовавших за ними санкций и антисанкций. В сфере real estate повод пить валидол дали новые правила налогообложения объектов недвижимости (хотя, как кажется автору, большинству населения вся «прелесть» новации еще непонятна – оценить ее во всем благолепии гражданам предстоит только к 2019 году). На столь пестром фоне совершенно незамеченным остался закон, без лишнего шума принятый в ноябре – №382-ФЗ, с заурядным названием «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Эти самые изменения, введение которых состоится с 1 января 2016 года, в высшей степени серьезны. Прежде всего, вспомним ситуацию, разговор о которой мы начали в прошлой главе – когда в договоре купли-продажи красуется откровенно заниженная цифра. С этим пресловутым «миллионом в договоре» налоговики борются и сегодня – но процесс этот сложноват. Доказать, что сумма заниженная, можно только при помощи рыночной оценки, проведенной налоговым органом, – а это сложно и хлопотно. По новой же редакции НК, любая сделка, заключенная за сумму менее 0,7 от кадастровой оценки, признается подозрительной. «Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости будут меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7», — говорит Светлана Матвеева, заместитель гендиректора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости».

Разберем этот тезис на примере. Предположим, существует квартира, стоящая по кадастру 8 млн руб. Если продать ее (по бумагам) за 990 тыс., налоговики имеют право сказать, что выручка составила не менее 5,6 млн (0,7 от 8 млн). А это значит, что продавец (обычное частное лицо), владевший квартирой менее трех лет, должен заплатить налог в 598 тыс. руб. (13% от 4,6 млн). А если продавец «необычный», то налоги окажутся еще больше. 728 тыс. руб. (13% от всей суммы в 5,6 млн) — для лица, «использовавшего квартиру для систематического извлечения доходов», т.е. сдававшего ее. 1,68 млн (30% от полной суммы) — для нерезидента.

Фактически с будущего года занижение цены в договоре потеряет всякий смысл, подводят итог наши эксперты.

Срок добавили…
И последнее, о чем мы хотели сказать сегодня. Все тот же 382-й ФЗ внес еще одну серьезную новацию. Как мы помним из начала нашего разговора, сегодня базовым сроком владения имуществом, после которого основная часть граждан избавляется от необходимости платить при продаже налог, являются три года. С предстоящего 1 января все будет несколько иначе.

Как говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet, норма три года сохраняется для следующих случаев:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для всех же прочих случаев (включая покупку – самый, вероятно, массовый вариант получения собственности) — устанавливается срок владения объектом в пять лет.

Ознакомьтесь так же:  Ликвидация ип налоговой инспекцией

Что касается «светлых сторон», то их две. Во-первых, местные органы вправе сократить указанный срок. Правда, совершенно непонятно, зачем им это делать – чтобы лишить самих себя налоговых поступлений?! А во-вторых, новые правила вводятся не только с 1 января 2016 года – они относятся и к отношениям собственности, возникшим с этого момента. Иными словами, если вы купили квартиру в марте 2012 года, а затем в марте 2016 года решили ее продать, налога не будет – поскольку право собственности возникло до вступления в силу налоговых новшеств.

Подоходный налог с нерезидентов РФ: какие налоги платят иностранные граждане в России

Какие налоги для нерезидентов РФ предусматривает российский закон? Может ли иностранец приобретать недвижимость и облагается ли НДФЛ продажа квартиры нерезидентом в России?

Кто в России платит налоги

Действующий в России Налоговый кодекс определяет две основные категории налогоплательщиков:

  • резиденты РФ (т.е. лица, которые находятся на территории страны не менее, чем 183 дня в течение одного года);
  • нерезиденты (к ним относятся все остальные люди, временно пребывающие в России).

Основной целью такого разделения людей, находящихся на территории нашего государства, является применение к ним разных налоговых ставок. Очевидно, что налоги для нерезидентов РФ будут значительно выше, чем обязательные платежи первой категории налогоплательщиков.

Далее вы узнаете о принципах налогообложения доходов нерезидентов РФ, о том, какие налоги платят иностранцы в России, а также найдете ответ на вопрос о том, может ли нерезидент купить недвижимость в России и какой налог на недвижимость ему придется заплатить.

Подоходный налог

Любой доход, полученный физическим лицом на территории РФ, независимо от наличия или отсутствия у него статуса резидента, облагается НДФЛ. Однако, для разных категорий налогоплательщиков размер этого обязательного платежа может существенно отличаться.

В соответствии с действующим налоговым законодательством, налог на доходы иностранных граждан, не являющихся резидентами нашей страны, составляет 30%. Однако из этого правила существует небольшое исключение: положения соглашения, заключенного в рамках ЕврАзЭС, освобождают граждан Армении, Белоруссии, Казахстана и Киргизии от обязанности по уплате налога в столь серьезном размере.

В том случае, если нерезидент имеет статус предпринимателя (а законодатель этого не запрещает), он может существенно уменьшить возлагаемую на него финансовую нагрузку, уплачивая налог на прибыль. Налоговый кодекс определяет перечень ситуаций, в которых ИП не может использовать УСН, и наличие у предпринимателя статуса нерезидента в указанном списке отсутствует.

Это значит, что, регистрируясь в качестве ИП и выбирая УСН для исчисления размера налоговых платежей, нерезидент должен будет уплачивать налог в размере 6% от дохода (или 15%, если для расчета размера обязательного платежа берется разница между его доходами и расходами).

Сделки с недвижимостью

Особенности приобретения

Отвечая на вопрос о том, может ли иностранный гражданин купить недвижимость в России, можно с уверенностью сказать – да, может. Тем не менее, покупка квартиры нерезидентом РФ имеет некоторые особенности по сравнению с приобретением недвижимости лицом, постоянно пребывающим на территории Российской Федерации:

  • все имеющиеся у иностранца документы должны быть легализованы в установленном законом порядке, а также переведены на русский язык (переводы также должны быть заверены);
  • приобретаемая недвижимость должна относиться к категории разрешенных к продаже объектов (как правило, квартиры в этом плане не имеют никаких ограничений).

В остальном никаких отличий от процедуры приобретения жилья нашим соотечественником не существует – между сторонами заключается типовой договор купли-продажи, который заверяется нотариусом, после чего производится передача денег. Уплачивать налог с такой сделки покупателю не требуется.

А вот воспользоваться правом на возврат подоходного налога нерезидент не может, т.к. данная льгота действует только в том случае, если лицом осуществлялась уплата налога, рассчитанного по ставке 13%. Как мы уже выяснили, ставка налога для нерезидентов существенно отличается от этого значения, а значит рассчитывать на начисление компенсации им не приходится.

В то же время для собственника квартиры ее продажа нерезиденту на территории России не влечет за собой никаких последствий – он может воспользоваться всеми причитающимися ему льготами и компенсациями в полном объеме.

После приобретения жилья его новому собственнику придется платить налог на имущество, ставка которого является одинаковой как для резидентов, так и для нерезидентов страны. В настоящее время размер обязательного платежа зависит от стоимости квартиры, а точное значение процентной ставки определяется властями каждого региона страны самостоятельно.

Особенности продажи

Продажа недвижимости нерезидентом в России является сделкой, приносящей ее владельцу определенный доход, который облагается налогом в размере 30% вне зависимости от продолжительности периода времени, в течение которого она принадлежала продавцу.

Существует несколько вполне легальных (однако не всегда осуществимых на практике) способов уменьшения налога на недвижимость для нерезидентов в России:

  • получение собственником статуса резидента – для этого он пересекает границу и на протяжении 183 дней проживает на территории РФ, после чего продает квартиру (или другую собственность), и уплачивает налог по стандартной ставке;
  • изучение положений соглашения о двойном налогообложении между РФ и страной, в которой проживает собственник (в том случае, если такое имеется). Возможно, получение в другом государстве компенсации части налогового платежа, уплаченного вследствие продажи квартиры нерезидентом в России, позволит ему существенно сэкономить;
  • переоформление документов на лицо, имеющее статус резидента – собственник дарит ему квартиру, после чего новый владелец продает ее и уплачивает 13% от вырученных средств, а оставшиеся деньги передает настоящему хозяину.

В том случае, если правом собственности на недвижимость также обладает муж или жена продавца, для законного оформления сделки стоит получить согласие супруга иностранного гражданина на продажу квартиры. Этот документ составляется на территории государства, в котором он (или она) проживает постоянно, после чего переводится на русский язык с соблюдением требований действующего законодательства.

Дарение: нюансы заключения сделки

В том случае, если даритель — иностранный гражданин, налог на дарение считается по общему правилу, установленному Налоговым Кодексом: одаряемый должен уплатить 13% от кадастровой стоимости полученной недвижимости (за исключением тех случаев, когда он приходится дарителю близким родственником).

А вот если подарок получает иностранец, ему придется заплатить все те же 30%, установленных в качестве ставки НДФЛ. Дарение квартиры нерезидентом резиденту осуществляется в том же порядке, что и заключение сделки между лицами, постоянно проживающими в нашей стране.

Налогообложение доходов, полученных от продажи ценных бумаг

Еще одним вопросом, который наиболее часто волнует лиц, не имеющих статуса резидента, является порядок удержания НДФЛ при продаже ценных бумаг нерезидентом. К сожалению, и в этом случае законодатель не дает никаких поблажек лицам, постоянно проживающим вне России – подоходный налог с иностранных граждан также составляет 30%.

Однако, нерезидент может воспользоваться правом на получение уменьшения размера дохода, исходя из которого рассчитывается сумма обязательного платежа, на сумму расходов, связанных с приобретением и хранением ценных бумаг.

В том случае, если осуществляется продажа акций нерезидентом нерезиденту, порядок расчета размера налога и его уплаты определяется международными соглашениями, заключенными между РФ и страной, резидентом которой является продавец. Если же таких соглашений не существует, все возникающие вопросы решаются на основании российских законов.

Налогообложение дивидендов, получаемых нерезидентом, являющимся обладателем ценных бумаг, также имеет свои особенности. Установленный для них налог на дивиденды незначительно превышает налоговую ставку, определенную для лиц, постоянно проживающих в России, и составляет 15% вместо 13%.

Наследство и налоги: чего ожидать нерезиденту?

Законодательство освобождает лиц, получивших наследство на территории России, от обязанности по уплате подоходного налога. К счастью для наследников, не проживающих постоянно в нашей стране, это правило распространяется и на них: налог на наследство для нерезидентов Украины, а также других зарубежных стран равен нулю, поэтому им можно смело вступать в свои права, не опасаясь появления у них обязанности по уплате круглой суммы в бюджет России.

продажа квартиры нерезидентом

Моя дочь, ей 20 лет, живёт и учится в европе. Есть квартира по наследству от бабушки. У дочери нет доходов, потому как она студентка. Ей тоже придётся платить 13 или 30 % при продажи?

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, Марина. Да, нужно будет платить, так как появится доход от продажи недвижимости.

Все зависит от того,как давно получена квартира и как долго живет дочь за границей. Если дочь получила квартиру более 3 лет и находится за границей менее 183 дней в году,то платить ничего не придется.

Если у дочери есть российский паспорт и российская прописка, а квартира более трёх лет в собственности, пусть приедет на сделку и спокойно продаст. В регпалате не заметят, что она не резидент. Поскольку обращают внимание на два момента: облагаемость квартиры налогом всвязи с небольшим сроком владения (менее трёх или в некоторых случаях пяти лет) и продажа по загранпаспорту. Но проблема будет в другом: сложно полученную от продажи сумму перевести за рубеж. Вот здесь будьте осторожны! Только небольшими частями!

Ирина, благодарствую за конкретный ответ. Квартира в собственности более 4-х лет. У дочери есть прописка российская и Российский паспорт.

В соответствии со ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федера, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.То есть, если ваша дочь сможет документально подтвердить, что она проходит обучение за пределами РФ, она сможет избежать 30 % налога, а если квартира находится в ее собственности более 3-х лет то и 13% тоже. Конечно вам необходимо получить полноценную консультацию, рассмотреть все возможные варианты с минимизацией налога.

Александр, спасибо вам за информацию. Интересные есть нюансы. Я ими воспользуюсь.

Ознакомьтесь так же:  Судебная экспертиза рецензия

Дополню коллегу: вопрос о проверке на резидентство всегда актуально ставить тогда, когда речь идет о доверенностях, выданных зарубежом, продаже по загранпаспорту и прочих «намеках» на нахождение собственника не в России. Если все эти факты исключить — все будет хорошо

Марина, мерси Вам! Именно это момент оформления доверенности на продажу я и откинула. Большое спасибо за сообщение. Общение всегда полезно.

Участник программы «‎Работаю честно»

» В регпалате не заметят, что она не резидент.» В регпалате не заметят (им продавец 100 лет не нужен, чтобы замечать или не замечать). А вот в налоговой могут легко заметить, через пограничную службу.

Налоги при продаже квартиры нерезидентом с ИП

Нерезидент, имеет квартиру в Москве, которая сдается в аренду. В планах — продажа, но тут засада с налогами. Вариант жить в России не подходит. Дарение родственнику тоже (т.к. там 13% налог будет при продаже).

1) стоит ли оформить ИП (плюс патент на сдачу) для снижения налоговой ставки до 6% (иначе получается безумные 30%)? Для ИП неважно резидентство

2) если оформляется ИП, какие будут налоги при продаже через несколько лет? 30% + 6%? Или просто 6%? Или что-то другое?

3)А если не оформлять ИП, то что, платить 30% НДФЛ? И при продаже все равно заплатить НДФЛ, т.к. квартира сдавалась в аренду?

Замкнутый круг какой-то: сдавать нельзя, и продать тоже без больших потерь.

Участник программы «‎Работаю честно»

УСН на 6% — это только для резидентов. И вообще, все льготы, налоговые вычеты и спецрежимы (включая упрощенку) могут применять ТОЛЬКО резиденты. Нерезиденты должны заплатить НДФЛ 30% ! И никаких вычетов.

Дайте пожалуйста ссылки на то, где такое сказано? Что касается конкретно ИП, то там нет никаких ограничений на налоговое резидентство.

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте,1) Да, оформить ИП в вашем случае выгоднее. Дальше или оформить упрощеку (6%), или патент. Но помните, что платить придется не только налог, но и взносы в фонды.2) При продаже важно сколько лет квартира была в собственности и на каком основании приобретена. Если прошло достаточно времени (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения права), то продажа не будет облагаться налогом. Если времени прошло мало, то налог необходимо будет заплатить (по умолчанию 30% НДФЛ, но если докажете, что квартира использовалась с предпринимательскими целями (сдавалась в аренду, платился налог), то как упрощенец 6%).3) Если не оформлять ИП, то за полученную аренду необходимо платить 30% НДФЛ, а при продаже помимо 30% может еще возникнуть обязанность оплатить 18% НДС, т.к. квартира использовалась в коммерческих целях. В целом мой вам совет: если хотите действовать по закону, то оформите ИП на упрощенке на время аренды и сдавайте до момента освобождения от НДФЛ.

Только для нерезидента вычетов нет, хоть 3 года, хоть 5, хоть все 100. Отсюда и вопрос: какой же тогда налог будет? 30% + 6%? Или просто как для ИП — 6%??

Участник программы «‎Работаю честно»

Суммироваться они не будут в любом случае. Это два различных налога на доходы. По умолчанию физлицо 30% платит. Но при коммерческом использовании налоговая может потребовать еще и НДС (18%).

Участник программы «‎Работаю честно»

А если нерезидент не собирается вообще жить в России? Приехал, продал, уехал. Тогда налог, конечно, начислят, но вот взять его.

Возьмут, а если не возьмут, то уже и не въедешь в Россию вообще, такой риск не нужен.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сан саныч-сан, УСН могут применять нерезиденты! Вычеты и льготы по НДФЛ действительно касаются только резидентов. А индивидуальные предприниматели к резидентству отношения не имеют. По этому поводу есть специальное письмо Минфина № 03-11-11/37329 от 29.06.2015

Спасибо за ссылку! Там все ясно с арендой (можно по упрощенке), но вот вопрос продажи не рассмотрен. Т.е. логично, что если для аренды это работает (НДФЛ не начисляется), то и с продажей должно быть аналогично, но мы в России, поэтому хочу найти разъяснения и судебную практику именно по продаже.

Участник программы «‎Работаю честно»

Лемми, не знаю судебной практики в области продажи недвижимости нерезидентом на упрощенке. Но есть несколько писем Минфина (от 5 декабря 2011 г. N 03-11-11/309, от 8 сентября 2011 г. N 03-11-11/226, от 15 марта 2012 г. N 03-11-11/83), содержащих информацию о том, что если объект использовался в предпринимательской деятельности и есть все необходимые коды ОКВЭД, то при продаже он облагается поставке 6%.

Все верно рассуждаете, схема пока что рабочая, действительно ИП может реализовать недвижимость и заплатить налог как ИП, но сфера деятельности ИП должна быть связана с недвижимостью, квартира не должна быть единственным объектом недвижимости, т.к. при ее продаже пропадает сам бизнес и таким образом ИП становится физлицом. То есть на день продажи вы уже не ведете бизнес, связанный со сдачей квартиры в аренду. С вероятностью 99,9% налоговая посчитает ваш случай уходом от налогов и заставит заплатить 30%. Это сработало бы если несколько квартир сдавались в аренду/продавались или если бы квартира была куплена недавно именно для целей сдачи в аренду.

Уважаемая Светлана, спасибо за ответ. Вы можете дать какие-либо ссылки на подобную практику (или рязъяснения) доначисления налога, если квартира была единственная? В конце концов, можно купить какую-нибудь халупу, если это так важно, но надо понимать практику судебную.

Однозначного пояснения нет, есть судебка об обратных ситуациях, люди все же чаще продают как физ лица для вычета. Есть Письмо Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336:«В случае если жилые помещения для временного проживания, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться физическим лицам систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».То есть слово «систематически» — признак предпринимательской деятельности, связанной с недвижимостью. Я бы сказала, что шансы посудиться есть в вашем случае, но де факто вы действительно уходите от налогов посредством ИП, так что стоит ли овчинка выделки? Оформление ИП, снижение ликвидности квартиры (пока что рынок покупателя, а собственник ИП отходит от стандарта, значит часть покупателей при равных вводных предпочтет более понятную картину), уплата налога как ИП и судебных историй в случае чего. Подумайте о том, чтобы подарить часть квартиры родственнику. Пока посдаете, пока соберетесь, может и 5 лет пройдет, там додарите ему все и он уже не попадает под налог т.к. срок будет считаться от первого подарка доли.

Светлана, еще раз большое спасибо за дельные советы! Если я дарю часть квартиры, то:-есть ли минимальная доля? Например, 1/10 или 1/100? -может ли это как-то повлиять на аренду? (например, потребуется согласие, деление суммы аренды и соответственно налоговая отчетность для меня не будет включать долю родственника)?

продажа квартиры нерезидентом РФ

В наследство от мамы мне осталась квартира в Кемерово.

Я много лет живу в Минске, паспорт российский.

Родственников, которым можно было бы «подарить» квартиру на родине нет.

Правда ли то, что при продаже я буду обязан заплатить 30% налог со всей суммы?

Есть ли способы сократить налоговые выплаты?

Я могу сделать временную (на полгода) регистрацию в Москве, но не проживать там.

Могу задекларировать доход и заплатить подоходный налог за 2017 год.

Поможет ли мне это?

Участник программы «‎Работаю честно»

Правда. 30% от цены указанной в договоре или 30% от кадастровой стоимости*0,7. Все зависит от момента открытия наследства. Если мама умерла до 01.01.2016, то первый вариант, если после этой даты, то второй. При пересечении границы с РБ никаких отметок не делается. ну а дальше уже на Ваше усмотрение.

Мама ушла в сентябре 2016.
В права вступил в марте 2017.

А если квартира будет продана за 1 млн?
Мне риэлтор сказала, что эта сумма не будет облагаться налогом.

Участник программы «‎Работаю честно»

Смените риэлтора. Если квартира приобретена в собственность после 01.01.2016 и цена договора меньше 70% от кадастровой стоимости, то база для начисления налога будет равна 70% от кадастровой стоимости. При этом стоимость имущества указанная в договоре значения не имеет.

если не были в россии 183 или больше дней на протяжении 12 месяцев подряд, то да, вы считаетесь нерезидентом и заплатите 30% налог

Налоговую декларацию по форме 3 НДФЛ после продажи квартиры
Вы должны сдать в любом случае. Декларация сдается после окончания года, в котором был получен доход. То есть, если Вы будуте продавать квартиру в 2018году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2019. Резидентом я вляетя гражданин РФ, который пребывал в РФ 183 дня в течении 12 месяцев. При этом учитывается любой непрерывный 12-месячный период, который может начаться в одном году, а закончиться в другом. Окончательный статус налогоплательщика определяется по окончании календарного года поскольку налоговым периодом для НДФЛ является календарный год. Подсчет дней обычно производится по загранпаспорту гражданина. Учитывая, что в Белорусь Вы попадаете скорее всего по российскому паспорту, определить Ваш статус будет затруднительно. Исходя из вышесказанного, Вы можете заполнить декларацию с указанием вычета в 1млн. Если налоговые органы сочтут это ошибкой, они направят Вам соответствующее письмо, тогда подадите уточненную декларацию. Но нужно понимать, что в этом случае налоговая может начислить штраф и пени. В Москве зарегистрироваться разумно, если у Вас нет регистрации, в какую инспекцию Вы будете подавать декларацию?

Налог на продажу недвижимости нерезидентом россии

Лицо, не являющееся налоговым резидентом РФ, при получении дохода (за отдельными специфическими исключениями) обязано уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 30 % от суммы дохода. Ставка налога установлена ч. 3 ст. 224 НК РФ. Под нерезидентом понимается лицо, отсутствующее на территории РФ не менее 183 дней в течение календарного года.

Более того, в отношении нерезидентов не действует правило об освобождении от уплаты налога по истечении трёх лет владения объектом недвижимости. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ эта льгота предоставляется только гражданам – резидентам РФ. Таким образом, срок владения квартирой для нерезидента не имеет значения.

Ознакомьтесь так же:  Санкт петербург регистрация по месту пребывания

Варианты снижения налоговой нагрузки:

1. Занижение номинальной цены сделки
Способ, в принципе, известный с 90-х годов. В договоре купли-продажи указывается заниженная цена объекта, а разница уплачивается под отдельную расписку или по другому договору (напр., консультационных и т.д. услуг).
Если раньше можно было занижать цену сделки вплоть до стоимости объекта по БТИ, то сейчас это рискованно: при очевидном занижении налоговый орган вправе пересчитать НДФЛ в зависимости от среднерыночной стоимости объекта.
Поэтому имеет смысл указывать в договоре цену объекта на

30%, не более, ниже рыночной. Для подстраховки можно (и желательно) провести независимую оценку, которая подтвердит низкую стоимость объекта на указанную дату. Поскольку оценочных организаций в настоящее время существует огромное количество, а сама эта услуга обесценилась вплоть до себестоимости, в поиске оценщика проблем, как правило не возникает.
Этот способ требует наличия доверительных (хотя бы минимально) отношений между продавцом и покупателем. В принципе продажа по заниженной цене – общеизвестная практика, но в случае расторжения договора покупатель вправе претендовать только на «белую» часть суммы. Кроме того, исключён вариант покупки квартиры в ипотеку (т.е. покупатель может взять кредит только под «белую» часть суммы).

2. Предварительное дарение близкому родственнику.
Идеальный вариант, если есть близкие родственники – резиденты РФ.
Под близкими родственниками понимаются родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры, в т.ч. неполнородные (ст. 14 СК РФ).
Близкий родственник при получении квартиры в дар освобождается от уплаты налога (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). При последующей продаже от уплачивает НДФЛ по ставке 13 %. А если после получения объекта недвижимости в дар он находится в собственности родственника более трёх лет – вообще освобождается от уплаты налога.
Родственнику можно подарить как квартиру целиком, так и долю в ней (например, оставив себе 5-10% для того, чтобы он не смог распорядиться квартирой самостоятельно). В таком случае доход с продажи доли нерезидента облагается по ставке 30 %, а с продажи доли резидента – по ставке 13 %.

3. Предварительная передача организации на УСН.
Необходимо учредить юридическое лицо на упрощённой системе налогообложения (УСН). Этому юридическому лицу в зависимости от его организационно-правовой формы тем ли иным способом передаётся квартира (путём внесения в уставный капитал, добровольным взносом, пожертвованием и т.п.). Юрлицо продаёт квартиру покупателю и уплачивает 6 % — налог по УСН.
Минусы:
— не каждый покупатель купит квартиру у юрлица;
— если организация создаётся только для этой сделки – продажа в ипотеку с большой вероятностью исключена;
— полученные деньги нужно обналичивать, а организацию – ликвидировать белым способом, чтобы у налоговых органов не было претензий.
— желательно, чтобы у организации были признаки деятельности помимо собственно продажи одного объекта недвижимости, иначе вся конструкция выглядит как притворная сделка.

4. Отсудить, в т.ч. через третейский суд.
Если, конечно, жильё не является единственным и сделка не предполагается многоходовой.
У получившего объект недвижимости по решению суда фактически возникает доход, который нужно декларировать. Но поскольку между судами и налоговыми органами информационное взаимодействие фактически отсутствует, пока неизвестны случаи, когда взыскателю пришло бы «письмо счастья» из налоговой инспекции.
Само собой, требует полного доверия между продавцом и покупателем, поскольку продажа превращается в схему вроде «договор займа под залог квартиры – невозврат займа – суд – обращение взыскания на квартиру».

Продажа квартиры нерезидентом РФ

А продайте квартиру по Отступному соглашению в качестве возврата долга,взятого в то время,когда Вы жили в России.

Здравствуйте,Ирина! После продажи квартиры нужно прожить на территории России не менее 183 календарных дня в течении следующих подряд месяцев.При этом должно быть подтверждение что вы проживаете в стране, лучше было бы где-то временно зарегистрироваться, чтоб не возникло никаких сомнений у налоговиков.
Нужна помощь, обращайтесь.

Добрый день, Ирина! Владея квартирой более 3 лет,в соответствии с аб.1,2 пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, Вы освобождаетесь от уплаты налогов — имущественный налоговый вычет в размере суммы, полученной от продажи недвижимости. Второе гражданство в Швеции и постоянное место проживания там значения не имеют, хотя если в Королевстве Швеция Вы сообщите, что продали где-то недвижимость и хотите заплатить налоги, то с Вас их получат с очень серьезным лицом. В России Вы освобождаетесь от налога и для Вас удобнее показать в договоре купли-продажи настоящую стоимость объекта. Желаю успеха!

Добрый день.
Пока налоговая для граждан с двойным гражданством не применяет эту норму, пока те сами об этом не заявляют.

Ирина, здравствуйте!
Понятия «резидент» и «нерезидент» не имеют никакого отношения к вопросу гражданства.
Конвенция «Об избежании двойного налогообложения» со Швецией допускает уплату налога в Вашем случае — только в РФ.
Продавайте лично по общегражданскому паспорту РФ, скорее всего, никаких вопросов при начислении налога не возникнет, и ВАс «автоматом» причислят к резидентам (но см. п.1).
1. Проживать в России не менее 183 календарных дней на конец налогового периода (налог не возникает). Продавайте в первой половине года.
2. Подарить квартиру, но тогда 13% уплачивает «одаряемый» (по договоренности)
Удачи!
с ув.Елена. Санкт-Петербург

Для того, чтобы стать нерезидентом для РФ достаточно за границей прожить более 183 дней в течение последних 12 календарных месяцев, гражданство и регистрация значения не имеют. Указанный период определяется путем суммирования всех календарных дней, в которые физическое лицо находилось в России в течение идущих подряд 12 месяцев.
При определении даты, которой должны предшествовать 12 последовательных месяцев, нужно исходить из порядка уплаты суммы НДФЛ в бюджет, а именно: если налог со своего дохода физическое лицо уплачивает самостоятельно в срок по истечении налогового периода, то датой, от которой нужно вести обратный отсчет, будет являться 1 января года, следующего за истекшим налоговым периодом. В этом случае 12-месячный период будет соответствовать налоговому периоду.

От решения вопроса о том, является или нет физическое лицо налоговым резидентом Российской Федерации зависит очень многое в налогообложении налогом на доходы физических лиц. В частности: — налоговая ставка (ст.224 НК РФ); — объект налогообложения (ст.209 НК РФ); — право на применение налоговых вычетов; — применимость правил об избежании двойного налогообложения.

В связи с этим: 1. ставка НДФЛ 30% (п.3 ст.224 НК РФ). 2. Освобождения от налогообложения дохода от продажи квартиры, которая находилась в собственности более 3-х лет НЕТ, поскольку такое освобождение распространяется только на налоговых резидентов РФ (п.17.1 ст.217 НК РФ).

Все остальное рулетка (пронесет-не пронесет), зависящая от внимательного сотрудника камерального отдела.

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина! Платить налоги придется или бегать от уплаты налогов 3 года.В случае , если ваши налоги в большом размере, то к вам могут быть применены более суровые меры. Думаю, что разумно пожить в России и стать резидентом.Выбор за вами.

Здравствуйте, Ирина! На данный момент позиция России в отношении двойного гражданства определяется:
статьёй 62 Конституции Российской Федерации:
1. Гражданин Российской Федерации может иметь гражданство иностранного государства (двойное гражданство) в соответствии с федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
2. Наличие у гражданина Российской Федерации гражданства иностранного государства не умаляет его прав и свобод и не освобождает от обязанностей, вытекающих из российского гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
и статьёй 6 Федерального Закона «О гражданстве Российской Федерации» от 31 мая 2002 года, в соответствии с которой:
1. Гражданин Российской Федерации, имеющий также иное гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин России, за исключением случаев, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом.
2. Приобретение гражданином Российской Федерации иного гражданства не влечет за собой прекращение гражданства Российской Федерации.

Далее ситуация регламентируется ст. 207 НК РФ: 1. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. 2. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Ст. 209 НК РФ: Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации — для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

И наконец, Ст. 220 НК РФ: 1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: 1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей. Следовательно, даже если Вы не являетесь резидентом РФ, вы являетесь налогоплательщиком, а имущественные вычеты, в частности на полную стоимость недвижимости, находившейся в собственности более 3-х лет, предоставляются независимо от статуса резидент/не резидент. Поэтому, налог Вы платить не должны, более того, в связи с изменениями, внесенными с этого года, не должны даже декларацию подавать.

Кроме того, данные о том, что Вы постоянно проживаете на территории Швеции без Вашего ведома и желания вряд ли попадут куда-то, если Вы не подавали в ЕИРЦ документы о перерасчете коммунальных платежей в связи с временным отсутствием.