Юрист банкротство застройщика

Оглавление:

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений. »

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений. »

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

Ознакомьтесь так же:  Изменения детского пособия с 2019 года

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Банкротство застройщика

Банкротство застройщика крайне нежелательно для дольщиков. Люди, вложившие свои деньги в строительство дома, расчитывают получить квартиру в указанный в договоре срок. Многие дольщики берут жильё в ипотеку и платят ежемесячно большие деньги в счет погашения долга банку.

Банкротство застройщика ставит их на грань выживания: оплату банку они обязаны делать по кредитному договору, но получить квартиру, жить в ней или продать ее они не смогут. Тем тяжелее многим дольщикам, если они вынуждены снимать жилье для семьи, тратя ежемесячно еще и на аренду квартиры или комнаты. Финансовые возможности большинства граждан нашей страны не столь широки.

Обманутые дольщики , когда-то подписывая договор долевого участия с застройщиком не предполагали, что для них это роковой шаг. Все дольщики рискуют, заключая договор даже с самым надежным застройщиком. Потому что ни одна компания застройщика не застрахована от банкротства в будущем.

Почему происходит банкротство застройщика?

От причин банкротства застройщика зависит то, как должен действовать дольщик, чтобы вернуть свои деньги.

Объективные, неумышленные причины несостоятельности компании застройщика и порядок действий дольщика

  1. Неверно организованы процессы взаимодействия с подрядчиками, поставщиками, партнерами, арендодателями техники и помещений, рабочими. Это приводит к быстрой денежной растрате ивестиций от дольщиков, к образованию кредиторской задолженности, к невозможности взять на покрытие долгов ссуды в банках.
  2. В связи с инфляцией резко поднялись цены на строительные материалы, технику, подскочил прайс у подрядных организаций. Правильно поступают те застройщики, которые предусмотрительно прописывают в договоре с подрядчиками положение о фискации цен.
  3. Произошел обвал рубля, резко скакнул курс евро и доллара, что может повлиять на стоимость строительных материалов.
  4. Форс-мажор.

Если банкротство застройщика неумышленно, произошло по объективным причинам, у дольщиков есть возможность вернуть деньги. Второй вариант действий: дождаться передачи строительства другому застройщику, который закончит стройку. По этому пути идут многие обманутые дольщики. Практика передачи строительства себя оправдывает, правда, при этом увеличиваются сроки.

Фиктивные причины банкротства застройщика и порядок действий дольщика

Если цели застройщика сводятся не к строительству дома и честному зарабатыванию денег, а только к получению и выводу из компании денежных средств, это называется мошенничеством. Бывает, что застройщик собирает инвестиции а затем, незаконно выводит деньги из компании при помощи фиктивных документов. При банкротстве застройщика вскрываются подобные действия. Управляющий банкротством и налоговая служба проверяют передвижение денег со счетов застройщика за последние три года.

Если факт мошенничества выявлен, дольщики могут вернуть свои деньги через суд.

Как происходит банкротство застройщика?

По закону №127-ФЗ, застройщик в праве подать в арбитражный суд на признание его банкротом. Признать ли банкротство застройщика — решает суд.

Застройщик, приняв решение о своей несостоятельности, пишет заявление и подает его в суд. Для того, чтобы банкротство застройщика было признано судом, необходимо предоставить суду мноржество документов, необходимо наличие определенных фактов: комплекс доказательств для суда для получения решения. В частности, необходимо доказать большое количество долгов у застройщика и доказать невозможность их погашения.

Управляющий банкротством и конкурсный кредитор обязательно подключаются к делу ведения банкротства застройщика. Именно они собирают информацию для суда. К делу в арбитражный суд будут привлечены все ответственные лица, связанные с застройщиком: подрядчики, поставщики, партнеры застройщика, учредители и директоры компании застройщика.

После того, как арбитражный суд признает застройщика банкротом, будет назначен судебный исполняющий банкротства. Застройщик обязан за 60 дней до банкротства уведомить своих сотрудников о грядущем увольнении, подать сведения о работниках в службу занятости. Информация о начале банкротства застройщика подается в печатные издания.

Финансовый управляющий распределяет имущество застройщика, ориентируясь на очередность по закону.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Если дольщик узнал о банкротстве своего застройщика, он вправе подать иск в арбитражный суд.

У дольщика есть два пути решения вопроса:

  1. — Потребовать свои деньги с застройщика,
  2. — Самостоятельно или солидарно с другими дольщиками организовать ЖСК (ЖИЛИЩНЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ), который будет достраивать дом. По закону, недостроенное здание при банкротстве застройщика должно быть выведено из имущества застройщика, которое пойдет с молотка на торгах.

Алгоритм действий для дольщиков

Когда в арбитражном суде о банкротстве застройщика будет принято решение, арбитражный управляющий банкротством оповещает всех дольщиков для того, чтобы собрать требования от них к застройщику.

Дольщик подает в арбитражный суд своё заявление с требованиями застройщику и необходимые документы: договор о покупке квартиры, квитанции об оплате. Дольщик может подать заявление в течение двух месяцев. Крайне важно не пропустить этот срок. Последствия пропуска срока для дольщиков плачевны. Если ничего не делать, можно остаться и без денег и без квартиры. Есть вариант — подать исковое заявление на продление срока. Но для этого потребуется привести серьезные аргументы и доказать, что срок пропущен не повине дольщика. Обратитесь к опытному юристу для подробной консультации на этот счет.

Итак, дольщики подали заявления и заняли своё место в реестре кредиторов. Кто-то вступил в реестр имущественных требований (те, кто желает получить недорстроенную квартиру и вложить деньги и силы, чтобы достроить её), а кто-то встал в реестр неимущественных требований (те дольщики, кто выбрал для себя — забрать деньги).

Итак, есть те дольщики, которые организовали ЖСК и те, которые хотят получить деньги. Дольщики, которые согласны получить деньги, должны расторгнуть договор долевого строительства (см. Расторжение ДДУ ). Стоимость их квартир будет определена согласно рыночным ценам на момент расторжения договора. Но вот сроки возврата денег дольщикам, которые расторгли ДДУ — не определены. Скорее всего дольщики получат свои деньги, когда кто-то купит их бывшую квартиру. Квартиру, как пай, продаёт ЖСК — любому гражданину, который согласен стать пайщиком в кооперативе.

Ознакомьтесь так же:  Гражданский кодекс статья 279

Исходя из практики, дольщики, которые желают получить деньги, получают меньше чем вложили в стройку, не покрывают своих издержек. Как правило, желающих купить пай в кооперативе, купить квартиру в строящемся доме, уже пережившем проблему с банкротством застройщика, решаются не многие. Поэтому демпинг в продажах и долгострой — обычное дело.

Особенности создания ЖСК после банкротства застройщика

Если застройщик, который обанкротился, имеет несколько недостроенных объектов, то по числу объектов для каждого из них должен быть созда ЖСК (жилищно стороительный кооператив).

Есть особенности. Если выяснится, что застройщик продал одни и те же квартиры разным людям, создать ЖСК не получится. Так же, в создании ЖСК будет отказано, если строящийся объект находится на стадии котлована и свай. В этом случае вопрос о возмещении дольщикам денег решается через выставление имущества застройщика на торги.

Если суд удовлетворил требования дольщиков о создании жилищно строительного кооператива, ЖСК передается земля и расположенный на ней недостроенный дом. Дальнейшие действия будут зависеть от самого ЖСК. ЖСК выполняет работу заказчика строительства. Кооператив ищет и заключает договор с новым застройщиком, который имеет все необходимые документы и право выполнять строительство.

Дольщики, вступившие в ЖСК скорее всего понесут дополнительные расходы. Расходы будут связаны со строительством дома, с выплатой денежной компенсации дольщикам, которые решили не вступать в ЖСК а вернуть свои деньги.

В уставе ЖСК чётко прописано, какие деньги должен внести каждый пайщик для достройки дома.

Жилищно строительный кооператив существует до завершения строительства дома.

Какое место дольщика в очереди на выплату денег при банкротстве застройщика?

Раньше, по закону дольщики могли расчитывать на выплаты денег при банкротстве застройщика только после того, как будут оплачены:

  1. заработная плата сотрудникам организации застройщика,
  2. судебные расходы по банкротству застройщика,
  3. компенсация морального вреда,
  4. работа подрядчиков,
  5. строительные материалы от поставщиков.

Это была очень длинная очередь кредиторов. Только в конце нее был черед дольщиков, вложивших в стройку деньги. Естественно, что мало что доставалось истинным инвесторам стройки. Крохи.

Теперь, по новым правилам закона, черед дольщиков на выплату денег наступает после выплат зарплаты работникам застройщика и возмещения судебных расходов и морального вреда.

Только когда будут погашены долги застройщика дольщикам, будет оплачена работа подрядчиков и долг поставщикам.

Юрист банкротство застройщика

Закончил с отличием Московскую государственную юридическую академию. Юридический стаж с 2000 года. Адвокатом проведено более 900 дел в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, в том числе в арбитражных судах и судах общей юрисдикции Москвы, Московской области, других регионов, Верховном суде РФ.

Адвокат специализируется на защите прав участников долевого строительства. Признание права собственности, в том числе в сложных случаях. Помощь при банкротстве застройщика: признание права собственности на квартиры и нежилые помещения, включение в реестр требований о передаче жилых помещений, включение в реестр денежных требований. Сопровождение процедуры передачи дома другому застройщику, процедуры создания ЖСК. Участие в собраниях кредиторов. Сопровождение групп участников строительства.

Основная специализация: защита прав граждан и организаций в сфере долевого строительства. Опыт оказания юридической помощи по данному направлению с 2002 года. Кандидат юридических наук. Закончил юридический факультет Волгоградского государственного университета.

Адвокат провёл большое количество успешных дел по защите прав дольщиков, как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, представляя интересы клиентов как индивидуально, так и в рамках коллективных заявлений. Адвокат специализируется на вопросах признания права собственности при банкротстве застройщика, представлении интересов обманутых дольщиков в государственных органах и в других сферах, связанных с защитой прав участников строительства. Стиль работы адвоката отличает креативный подход к решению проблем своих клиентов.

В 1995 году окончил юридический факультет Калининградского государственного университета. Юридический стаж более 20 лет. Ранее работал в органах прокуратуры. Имеет специальное звание – советник юстиции. С 2007 года является адвокатом. Специалист в области законодательства о банкротстве, гражданского, корпоративного, административного, уголовного права. В качестве адвоката (представителя) провел более 500 судебных процессов в судах всех инстанций, в том числе в Верховном суде РФ.

Специализируется в том числе на делах о банкротстве застройщиков — защите прав и интересов как отдельных кредиторов, так и групп кредиторов — участников строительства, обжаловании действий (бездействий) арбитражного управляющего, оспаривании сделок и возврате имущества в конкурсную массу. Помощь при включении в реестр требований о передаче жилых помещений, признании права собственности на жилые и нежилые помещения.

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений. »

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Ознакомьтесь так же:  Что такое статистическая отчетность в бухгалтерии

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Банкротство застройщика

Одними из самых неблагоприятных вариантов развития событий для гражданина, который решил доверить свои денежные средства строительной фирме, является банкротство застройщика.

На сегодняшний день это не редкость, когда разоряются строительные фирмы, занимающиеся долевым строительством жилья, оставляя за собой целый набор невыполненных обязательств и долгов. Но встречаются и другие случаи – застройщик специально заявляет о своей несостоятельности и проводит процедуру ликвидации, чтобы избежать в дальнейшем ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Дольщики. Банкротство застройщика

Нередко причиной банкротства застройщика является банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Обратите внимание! Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и, как следствие, приведет к финансовой нестабильности.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, вложение денежных средств в долевое строительство в большую строительную компанию не может служить гарантией того, что застройщик не обанкротится. Но признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир, только для восстановления нарушенного права придется приложить массу усилий.

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы вовремя узнать о возникновении финансовых или других трудностей, ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если же в отношении застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости законодательства о банкротстве в сфере долевого строительства.

Действующее законодательство изменилось в пользу участников долевого строительства, при этом существует два итоговых решения, к которым приходят дольщики — создание ЖСК — кооператива, который самостоятельно достраивает дом, или возврат вложений.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с банкротством застройщика, то вам следует помнить, что:

  • Все случаи уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Как подать в суд на застройщика?

Направление претензии перед обращением в суд не является обязательным, но мы рекомендуем это сделать. Желание уладить дело в досудебном порядке свидетельствует о добросовестности участника долевого строительства объекта недвижимого имущества.

Что следует указать в претензии:

  • сослаться на пункт договора, в котором содержится срок сдачи квартиры;
  • сослаться на Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. »;
  • указать сумму неустойки на момент составления претензии (рассчитать сумму поможет наш калькулятор);
  • изложить требование об уплате данной суммы;
  • указать реквизиты вашего лицевого счета в банке для перечисления денег;
  • указать срок, в течение которого данные требования должны быть удовлетворены.

Претензию следует направить ценным письмом с описью вложения. Также претензию можно лично передать в офис застройщика, однако в этом случае застройщик может уклоняться от принятия претензии. Если вы все же решили передать претензию лично, то с собой следует иметь второй экземпляр претензии, на которой застройщик поставил отметку с входящим номером и датой принятия.

Если застройщик не ответил на претензию в течение указанного срока, то следует подать исковое заявление в суд.

Образец заявления

Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

Бланк доступен для скачивания и просмотра.

По общему правилу дело рассматривается по месту нахождения ответчика. В этом случае необходимо обращаться в районный суд, к подсудности которого относится юридический адрес строительной фирмы. Однако Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено право дольщика подавать исковое заявление и по своему месту жительства.

Содержание искового заявление в целом соответствует содержанию претензии, однако в нем также должны присутствовать обязательные сведения, предусмотренные ст. 131 ГПК РФ.

Исковое заявление можно направить по почте (ценным письмом с описью вложения) либо принести лично в канцелярию судебной инстанции. При личной подаче с собой следует иметь копию иска, на которой будет поставлена отметка о принятии искового заявления.

Юрист по банкротству застройщика

Если в отношении строительной организации начата или может быть введена одна из процедур о признании ее несостоятельности/банкротства, для участника долевого строительства следует выбрать правильный способ решения проблемы и обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

В том случае, если строительная фирма финансова несостоятельна и отвечает признакам банкротства (невозможность исполнения обязательств перед кредиторами на сумму свыше 300 000 рублей, долг не погашается более 3 месяцев), сдать объект недвижимого имущество в срок не представляется возможным. При наступлении данных условий, застройщик либо прибегает к затягиванию процесса, либо начинает процедуру банкротства.

При нарушении сроков сдачи объекта недвижимого имущества, граждане предпочитают расторгнуть заключенный договор долевого участия в строительстве, выдвигая при этом требования возврата уплаченных ими денежных средств с учетом неустойки.

Обратите внимание! По мнению юристов, работающих в нашей фирме и имеющих большой положительный опыт в данном вопросе, такое решение следует принимать только в том случае, если вы уверены, что у строительной организации есть имущественный активы или денежные средства, на которые можно обратить взыскание.

Наилучший вариант для защиты интересов дольщиков — обратиться в судебную инстанцию с исковыми требованиями о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения.

Принять и грамотно оценить успех развития событий вам поможет опытный юрист, который, в первую очередь, учтет следующие обстоятельства:

  • степень готовности объекта долевого строительства;
  • финансовые взаимоотношения сторон;
  • изучит права и обязанности сторон в заключенном договоре долевого участия в строительстве объекта недвижимого имущества;
  • проанализирует существующую судебную практику по аналогичным делам;
  • составит четкий план действий, представит ваши интересы в суде и подаст необходимое заявление о внесении в реестр треборваний кредитора при процедуре банкротства.

Образец заявления

Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

Бланк доступен для скачивания и просмотра.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Процедура банкротства застройщиков регулируется пр. 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и включает пять стадий:

  • надзор;
  • санация (получение инвестиций для выхода из кризисной ситуации);
  • внешнее управление;
  • конкурсное производство;
  • мировое соглашение.

Обратите внимание! Мировое соглашение, заключенное между сторонами, подразумевает подписание договора на новых условиях. При этом данное соглашение должно быть утверждено арбитражным судом.

Инициировать процесс признания застройщика банкротом можно через судебный орган, подав соответствующее заявление. Данное заявление может быть подано как кредитором, так и самой организацией-должником. Дольщику же при процедуре банкротства застройщика необходимо написать заявление о включении в реестр требований и подать его в арбитражный суд.

Судом назначается арбитражный управляющий из числа СРО, которому необходимо направить документ о просрочке передачи квартиры дольщику или решение суда о признании договора между кредитором и застройщиком либо незаключенным, либо незаконным, в котором определены условия о компенсации вложений. Обязанностью арбитражного управляющего является уведомление вкладчиков о процессе банкротства, предоставление им информации о возможности выставлять требования.

Обратите внимание! Дольщику в обязательном порядке необходимо представить документы об оплате доли в строительстве.

Так же в суд дольщик вправе предоставить письменную претензию к застройщику о расторжении договора, справку, подтверждающую отсутствие ввода в эксплуатацию объекта строительства.

Так же дольщики вправе ходатайствовать о применении судом обеспечительных мер, установленных ст. 90 АПК РФ. По итогам рассмотрения дела судом возможны следующие варианты развития событий для дольщиков:

  • при благополучном исходе судебного дела — получают все средства, которые вложили;
  • при остановке стройки, объявлении застройщика несостоятельным — могут достроить дом самостоятельно путем передачи прав на недостроенный объект недвижимого имущества в судебном порядке;
  • при сдаче дома в эксплуатацию, вступлении в право собственности — взыскать неустойку.

При признании застройщика банкротом и погашении задолженностей перед кредиторами и по обязательным платежам, организация ликвидируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРЮЛ, а обязательства считаются исполненными.

Чтобы минимизировать потери и провести процедуру банкротства в рамках действующего законодательства, лучше всего воспользоваться услугами квалифицированных юристов. Если у вас возникли вопросы по банкротству застройщика, обратитесь к нашим юристам, которые окажут профессиональную правовую помощь в краткие сроки.

Обсудите вопрос банкротства застройщика с юристом