Экспертиза рыночной стоимости аренды

Оценка арендной платы

Что есть рыночная стоимость арендной платы?

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если:

  • на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  • период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
  • состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  • при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке аренды должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку аренды, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке аренды должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости аренды объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке аренды, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке аренды не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке аренды, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке аренды материалов и описание процесса оценки аренды должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке аренды не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки аренды при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке аренды (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?

Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:

  1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:
    — имущественные права и обременения, связанные с объектом;
    — местоположение объекта оценки аренды;
    — физические характеристики объекта;
    — информация о текущем использовании объекта.
  2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:
    — макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;
    — социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;
    — состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;
    — прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.
  3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
  4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
  5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.
  6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода». Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов»

Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки зрения»:
— типичного продавца (затратный подход),
— типичного покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).

Ознакомьтесь так же:  Заявление о выдаче паспорта нового поколения на несовершеннолетнего 2019

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена). Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше «обратных задач» теории оценки. Опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:

  • при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
  • на «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше «метод компенсации затрат доходами»
  • если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды остается единственная возможность — применить «метод добавочной продуктивности недвижимости».

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся аренды объектов недвижимости, Вы можете узнать на странице — Оценка арендной ставки.

Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Тел.: (495) 724-75-82

E-mail: [email protected]
Отправка сообщения

Оценка арендной платы

Что есть рыночная стоимость арендной платы?

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если:

  • на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  • период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
  • состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  • при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке аренды должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку аренды, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке аренды должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости аренды объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке аренды, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке аренды не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке аренды, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке аренды материалов и описание процесса оценки аренды должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке аренды не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки аренды при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке аренды (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?

Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:

  1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:
    — имущественные права и обременения, связанные с объектом;
    — местоположение объекта оценки аренды;
    — физические характеристики объекта;
    — информация о текущем использовании объекта.
  2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:
    — макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;
    — социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;
    — состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;
    — прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.
  3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
  4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
  5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.
  6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода». Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов»

Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Ознакомьтесь так же:  Займы под залог авто и птс

Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки зрения»:
— типичного продавца (затратный подход),
— типичного покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена). Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше «обратных задач» теории оценки. Опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:

  • при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
  • на «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше «метод компенсации затрат доходами»
  • если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды остается единственная возможность — применить «метод добавочной продуктивности недвижимости».

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся аренды объектов недвижимости, Вы можете узнать на странице — Оценка арендной ставки.

Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Тел.: (495) 724-75-82

E-mail: [email protected]
Отправка сообщения

Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае надо говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования, а не «оценки платы», хотя подразумевается, что величина этой «платы» совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

Объект оценки следут определить как: «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». А в задании на оценку нужно перечислить основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора. Но, несмотря на некоторые шероховатости, употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды» стало повсеместным, поэтому в дальнейшем будем придерживаться этой устоявшейся терминологии.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения). Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, а это очень важное право.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Сюда относятся: площадь, тип объекта и его назначение, местоположение, удаленность от центра и станций метро, техническое состояние, уровень отделки, функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади, этаж, наличие и состав средств связи, состав коммунальных услуг, наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать не только сопоставимые с объектом оценки по физическим параметрам аналоги, но и подобрать схожие условия аренды. Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости в г. Москве, всегда можно подобрать близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора? Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, здесь долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется работать с аналогами близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды и вводить существенную корректировку на срок аренды.

Конечно, применение больших корректировок (более 10%) нежелательно, это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет уязвимым для критики, что может быть очень важным при оценке государственных объектов, поскольку эти отчеты обязательно проходят экспертизу.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды обязательно проходит экспертизу в соответствующих государственных органах на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не принимается для целей совершения сделки по сдаче в аренду данного объекта.

Какие замечания предъявляются к отчетам?

1. Описание объекта оценки.
В нашем случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником, этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение арендодателя арендатору заключить договор на оценку объекта аренды, в противном случае по формальным основаниям отчет могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод оценки из сравнительного подхода оценки стоимости недвижимости требует введения корректировок, а стандарты оценочной деятельности (ФСО-1) требуют привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Легче всего это сделать применяя метод качественных корректировок, когда корректируется не само значение цены аналога, а только вводится качественный признак, например — ↑ и ↓. То есть, если аналог отличается в лучшую сторону — ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Ознакомьтесь так же:  Приказ 999 министерства здравоохранения

Поскольку количественные поправки в этом методе не вводятся, то не нужно указывать, при каких условиях и почему эта поправка будет иметь то или иное значение. Достаточно лишь указать, при каких условия поправка есть, а при каких — нет. Применение данного метода позволяет достаточно просто и убедительно обосновать использованные корректировки.

4. Достаточность и полнота исследования.

Согласно ФСО №1: «Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

Способ проверки достаточности исследованной информации при применении метода качественных корректировок можно найти, если обратится к самому определению достаточности, данному в ФСО-1. Действительно, можно просто взять и расширить перечень исследованных аналогов и посмотреть, как изменится итоговая стоимость при увеличении количества аналогов. Если стоимость не изменится или изменится незначительно, то можно говорить, что исследование выполнено в достаточном объеме и требование ФСО-1 о достаточности информации также выполнено.

Подробнее ознакомиться с практическим применением метода качественных сравнений можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 10-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Для проведения оценки потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
  2. Технический (кадастровый) паспорт БТИ.
  3. Экспликация и поэтажный план.
  4. Существенные условия договора аренды:
    • вид передаваемого права;
    • срок аренды;
    • условия платежа и платежный период;
    • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
    • обязательства по оплате коммунальных платежей;
    • условия по стимулированию арендатора (если есть);
    • условия досрочного расторжения договора;

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, отправьте

По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь по тел. (495)-726-8674.

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр площади, так и стоимость аренды за все помещение с учетом его основных свойств. С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, данные представлены для периода 2011 г. — 2018 г.

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Оценка арендной ставки (платы)

ООО «Независимая экспертиза» проводит оценку арендной платы субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Оценка арендной ставки (платы) необходима при сдаче в аренду производственных, складских, офисных помещений, земельных участков и любого другого имущества, находящегося в частной или государственной собственности для определения справедливого размера арендной платы. оценка арендной платы

Сдача в аренду объектов недвижимости является широко распространенной и экономически эффективной формой использования различных объектов недвижимости, а привлекательность арендного договора во многом зависит от величины установленной арендной платы, ведь именно величина арендной платы является важнейшим параметром договора аренды и она во многом определяет привлекательность для арендатора данного предложения. Но прежде чем говорить о самой процедуре оценки рыночной стоимости арендной платы давайте уточним.

Определение арендной платы позволяет определить справедливую величину платы при сдаче в аренду имущества в ситуациях, когда собственник или уполномоченное лицо не в состоянии определить размер ставки самостоятельно. Такая ситуация может возникнуть, например, при сдаче в аренду нестандартного имущества (уникального оборудования или здания, требующего значительного или капитального ремонта). оценка арендной платы

Определение размера арендной ставки базируется на предпосылке, что капитализированная прибыль (за вычетом налогов и обязательных платежей), полученная от эксплуатации объекта равна рыночной стоимости арендуемого имущества. Таким образом, при отсутствии информации по величине арендных ставок на открытом рынке, оценщик может рассчитать размер рыночной стоимости имущества, а затем, определив размер нормы прибыли предпринимателя, определить размер арендной ставки за имущество. оценка арендной платы

Независимая оценка арендной платы является процедурой, в результате которой устанавливается соответствующая текущей ситуации на рынке стоимость арендной платы, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду в «нормальных» рыночных условиях: оценка арендной платы

  • На текущий момент объект свободен и полностью готов к сдаче в аренду на открытом рынке с нормальной конкуренцией, а стороны сделки осведомлены о характеристиках и свойствах объекта, действуют в своих целях, разумно и без принуждения и необходимости выполнения обязательств; оценка арендной платы
  • Состояние рынка, а также ставка арендной платы являются типичными на дату оценки арендной платы – то есть, они не являются слишком выгодными для одной из сторон для данного вида недвижимости; оценка арендной платы
  • Период экспозиции достаточен для того, чтобы стороны могли нормально согласовать величину арендной платы и заключить устраивающий друг друга договор;
  • Арендной платы не учитывает предложения завышенных, или наоборот, заниженных ставок возможным арендатором, обладающем особым интересом к рассматриваемому объекту, или находящимся в деловых или близкородственных связях с арендодателем. арендная плата

Поэтапно, определение размера арендной ставки платы) выглядит так

  • Определение рыночной стоимости имущества максимальным количеством подходов (затратный, сравнительный, доходный)
  • Определение ставки дисконтирования, соответствующей деятельности по эксплуатации данного имущества
  • Определение прибыли, которую способен приносить объект арендная плата
  • В связи с тем, что арендодатель по логике не должен забирать у арендатора 100% прибыли от эксплуатации имущества, определяем доли прибыли, остающиеся у сторон
  • Доля прибыли в денежном выражении, остающаяся у арендодателя и есть величина арендной платы за пользование имуществом.

Документы, необходимые для оценки арендной ставки оценка арендной платы

  • Свидетельство о гос. регистрации права собственности
  • Договор социального найма оценка арендной платы
  • Сведения об обременении имущества (договоры залога, ипотеки, долгосрочной аренды)
  • Паспортные данные заказчика (для физ. лиц) и собственника
  • Наличие перепланировок и их оформление оценка арендной платы
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости ( для юр. лиц ). оценка арендной платы

Документы с техническими характеристиками объекта оценки:

  • Технический паспорт БТИ оценка арендной платы
  • Кадастровый план земельного участка оценка арендной ставки

Стандарты оценщика при проведении оценки арендной платы

При проведении оценки арендой платы применяются следующие стандарты:

  • Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. за №135–ФЗ;
  • ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 297;
  • ФСО N 2 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298;
  • ФСО N 3 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 299.
  • ФСО N 7 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 года N 611.
  • СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» (В действующей редакции).
  • Правила деловой и профессиональной этики «Сообщество специалистов оценщиков «СМАО» Утвержденные Решением «СМАО» (В действующей редакции).

Ждем Вашего звонка и заранее благодарим за оказанное доверие.

г. Минусинск, ул. Ленина, 71, тел. факс. 8(39132) 2-54-62, тел. 8-902-468-41-21

Заключение независимой экспертной организации имеет статус официального документа доказательного значения и может быть использовано в суде.