Договор заключен не собственником имущества

Арендодатель не собственник? Докажите это или платите!

Договор аренды значится в первых строчках рейтинга юристов по обилию правовых нюансов и тонкостей, которые сопровождают его применение. Нередко предметом споров становятся порядок, размер или сроки внесения арендной платы. Арендаторы задаются вопросом: надо ли ее вносить вообще, если договор подписан, а право собственности на помещение арендодатель еще не зарегистрировал? Президиум ВАС РФ решил, что договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственный регистрации права собственности арендодателя, но зарегистрированный после нее, действителен.

Право сдавать имущество в аренду предоставлено его собственнику. Арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Право собственности на недвижимые вещи возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 131, 223 и 551 ГК РФ). При этом государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исходя из закона вправе ли лицо распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе сдавать в аренду, до регистрации перехода права собственности на него? Ответ, казалось бы, очевиден: конечно, нет. Тем более что он подтверждается Пленумом ВАС РФ в постановлениях от 25.02.98 № 8 и от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В них сказано, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не может распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Сославшись на данную позицию Пленума ВАС РФ, три первые судебные инстанции по делу одного предпринимателя применили ее к договору аренды. Предприниматель в сентябре 2008 г. приобрел в собственность нежилое помещение, но переход права собственности сразу не зарегистрировал (регистрация проводится в месячный срок со дня подачи документов). В январе 2009 г. он сдал помещение в аренду (заключил договор на три года и передал помещение в тот же день по акту приема-передачи арендатору). Только спустя месяц переход права собственности на помещение был зарегистрирован. А еще через месяц был зарегистрирован и договор аренды.

Понимая, что последовательность действий нарушена, арендатор отказался платить за несколько месяцев. Предприниматель обратился в суд.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не сомневались: поскольку на момент заключения спорного договора аренды право собственности предпринимателя на объект аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке, у него отсутствовали полномочия на распоряжение им.

В результате суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды на основании ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), указав на отсутствие у истца права распоряжаться имуществом, право собственности на которое не возникло (постановление ФАС Поволжского округа от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009).

Несмотря на кажущуюся предопределенность, предприниматель проявил упорство и добился передачи дела в Президиум ВАС РФ. В сентябре надзорная инстанция сделала заключение: отменить решения судов и взыскать в пользу предпринимателя весь долг по арендной плате (постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10).

Очевидные вещи требуют доказательств

Неожиданное решение? Нет.

Тройка судей и не спорила, что покупатель не может распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Судьи оставили этот вопрос и обратились исключительно к нормам ГК РФ об условиях действительности договора аренды.

Дело в том, что иск был заявлен предпринимателем в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязательств по оплате арендных платежей. При этом арендатор, будучи уверен в своей правоте, подошел к процессу формально. Он выстроил свою позицию в суде на отрицании заявленного арендодателем требования, указав лишь, что на момент заключения договора за предпринимателем не было зарегистрировано право собственности на помещение. Нарушение порядка реализации права собственности предпринимателем он не доказывал.

Между тем обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ст. 65 АПК РФ).

ВАС РФ использовал это и не увидел в деле оснований для разрешения вопроса о принадлежности арендодателю права собственности на помещение.

В определении о передаче дела в Президиум судьи отметили, что договор аренды недвижимого имущества является незаключенным при отсутствии его государственной регистрации. Договор аренды, заключенный предпринимателем, был в итоге зарегистрирован в установленном порядке. Значит, он считается заключенным с момента регистрации. И нет оснований признать его недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Договор должен исполняться сторонами, и арендатор обязан выплатить предпринимателю задолженность по арендной плате за весь срок пользования помещением.

Недавно аналогичное дело рассмотрел ФАС Северо-Кавказского округа и отменил решения двух первых инстанций, отказавших арендодателю во взыскании долга по арендной плате (постановление от 02.04.2010 по делу № А32-5850/2009). Обосновывая свое решение, суд отметил, что предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя.

Что касается установления факта наличия или отсутствия права собственности арендодателя, арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество, если отсутствуют доказательства принадлежности имущества другому лицу.

Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Из решения, вынесенного Президиумом ВАС РФ, следует: если арендатор, выступающий ответчиком в суде, не заявляет самостоятельное требование о признании отсутствия у арендодателя правовых оснований для распоряжения имуществом (например, посредством предъявления встречного иска), не представляет тому доказательств, то в рамках спора о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды этот вопрос суд решать не будет.

Отметим, что данное решение ВАС РФ идет вразрез со сложившейся арбитражной практикой. Арбитражные суды единогласно признают, что юридически значимым обстоятельством для рассмотрения подобных дел признается установление наличия у истца права собственности или иного титула для сдачи в аренду недвижимого имущества к моменту оформления договора аренды. В судебных решениях по таким делам вывод однозначный: лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательного обогащения с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Договор аренды данного имущества ничтожен.

Подобные решения выносятся без самостоятельных требований ответчиков-арендаторов рассмотреть вопрос о наличии у арендодателя права собственности на объект аренды. То, что в силу ст. 65 АПК РФ норма ст. 608 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении данных дел, сомнений у судов не вызывает (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу № А43-16475/2009, Восточно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу № А33-2049/2009, Московского округа от 11.12.2009 № КГ-А41/12225-09, Поволжского округа от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009, Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу № А32-47195/2009, Уральского округа от 10.03.2010 № Ф09-1391/10-С6 и Центрального округа от 12.05.2010 № Ф10-1865/10).

В пику сложившейся практике ВАС РФ считает, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, не входит установление наличия у арендодателя права собственности на объект недвижимости, сдаваемый в аренду.

Может ли не собственник жилья заключить договор с риэлтором на продажу квартиры?

Добрый вечер! Скажите пожалуйста, имеет ли право заключать договор на продажу квартиры с риэлтором не собственник жилья?

Ответы юристов (2)

Договор то заключить может, только он, по сути, не действителен. Только собственник может имуществом распорядиться. Если есть необходимость — собственник может выдать доверенность на заключение и распоряжение.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Только при наличии нотариально удостоверенной (или приравненной) доверенности от собственника на право совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества.

Ознакомьтесь так же:  Налог на катера и моторные лодки в самаре

Уточнение клиента

Может я не правильно вопрос задала. Договор не купли -продажи, а договор поручение на оказание услуг по рекламе для продажи квартиры. И ещё, если они решили расторгнуть с нами договор, должны ли мы им оплатить их затраты на рекламу. Спасибо.

01 Марта 2017, 22:42

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

ВАС поправил практику применения правил ГК в спорах о договоре аренды

Высший арбитражный суд РФ представил на своем сайте окончательный текст принятого еще в январе этого года постановления Пленума ВАС о практике применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды.

Документ вносит изменения в аналогичное постановление Пленума ВАС от 17 ноября 2011 года с учетом текущих изменений законодательства и судебной практики (с комментарием к новому постановлению начальника управления частного права ВАС Романа Бевзенко, данным вскоре после заседания пленума, можно ознакомиться в «Право.Ru» здесь).

В частности, ВАС отмечает следующее. Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит, резюмирует ВАС.

С полным текстом постановления Пленума ВАС РФ №13 от 25 января 2013 г. «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»» можно ознакомиться здесь.

Как признать недействительным договор аренды. Основания для признания, оформление и последствия признания договора недействительным.

Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика. Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев. В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

  • «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  • 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Преамбула (вводная часть):
    • Название соглашения.
    • Дата и место заключения сделки.
    • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
    • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
  2. Предмет соглашения:
    • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
    • Обязанности каждой из сторон по договору.
    • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
    • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
  3. Дополнительные условия:
    • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
    • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
    • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
    • Порядок разрешения спорных ситуаций.
    • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
  4. Реквизиты участников:
    • Личные данные.
    • Почтовые реквизиты.
    • Местонахождение каждой из сторон.
    • Банковские реквизиты.
    • Подписи и печати контрагентов.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

  • «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
  • Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
  • В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
  • Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

✔ Признание недействительным оспоримого договора.

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

  • Несоблюдение правового акта.
  • Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
  • Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

  • Копию договора аренды.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
  • Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
  • Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
  • Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

  • Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
  • Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

✔ Признание недействительным ничтожного договора.

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

  • Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
  • Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
  • Установлен факт мнимости (заключенного для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
  • Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
  • Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).
Ознакомьтесь так же:  Приказ мо рф 2003 230

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

  • «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом.

○ Устный договор аренды.

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу. Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан. Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд.

○ Невыполнение условия договора.

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства. Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа. Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

В соответствии со ст. 608 сдавать жилье может только собственник либо уполномоченные им лица. В данном случае договор будет являться ничтожным и будет признан недействительным. Арендодатель должен вернуть полученные финансовые средства.

Споры о ничтожности предварительного договора аренды, заключенного с арендодателем, не являющимся собственником имущества. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Последствия заключения договора аренды с ненадлежащим лицом?

Здравствуйте, мы — арендатор офисного помещения. ИП. Желаем расторгнуть договор т.к. арендодатор не выполняет требований по утеплению помещения в котором холодно. Де факто мы собрали вещи не выполнив требования о заблаговременном уведомлении. Сейчас, читая договор, понимаем, что он заключен не с собственником — собственники физлица — а подставной организацией, у которой нет прав распоряжения этим помещением. Считается ли такой договор заключенным, как его расторгнуть и можем ли мы требовать возврата ранее уплаченных средств в качестве арендной платы, если договор ничтожный?

Да, акта прима-передачи не было, хотя ссылки на него в договоре есть.

По договору мы еще и страховой депозит оплатили. Можем ли мы его вернуть, т.к. основания для его удержания нет.

Уточнение клиента

— договор Аренды заключен от лица ООО, основания владения этим помещением в договоре не указываются. Приложены копии свидетельства о регистрации собственности на физлиц — директора ООО и его жену. Помещение сдано для коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в нежилое.

— договор именно Аренды, не субаренды.

— по тексту договора мы должны за 2 месяца предупреждать о расторжении.

— депозит — гарантия от повреждения имущества и досрочного расторжения договора.

— подтверждение оплаты — квитки ПКО без подписи часто

— у ООО не заявлено деятельности по сдачи в аренду помещения по ОКВЭД

01 Ноября 2016, 19:35

Уточнение клиента

В общем, прошу совета, как лучше поступить:

— мы из офиса переехали, за 2 месяца не предупредили.

— собственники требуют проплачивать еще 2 месяца аренды.

— на момент переезда задолженности по аренде нет

— мы не хотим ничего оплачивать и хотим вернуть депозит.

Как нам правильно поступить в такой ситуации. Ничего кроме договора письменно не фиксировалось.

01 Ноября 2016, 20:27

Ответы юристов (25)

Максим, доброго времени. Вы находитесь в этом помещении по договору аренды или субаренды? Нет ли между действительными собственниками и этим юр лицом договора доверительного управления?

Есть вопрос к юристу?

Если у них есть договор доверительного управления — то Ваш арендодатель скорей всего не будет являться ненадлежащим лицом, как Вы говорите. Это должно быть указано в Вашем договоре аренды. Т.е. на основании чего действует это юр лицо.

договор выложите, вымарав личные данные.

Уточнение клиента

Выкладываю фото договора

01 Ноября 2016, 19:47

Максим, соглашусь с коллегами, у вас может быть заключен договор субаренды, в таком случае он является источником гражданских прав, то есть Ваши действия должны быть в соответствии с условиями расторжения такого договора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

2.Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в
безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив,
если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом
или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением
перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается
арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Здравствуйте. А кто с Вами вообще заключал договор? С чего сделали вывод, что договор заключить было нельзя?

По договору мы еще и страховой депозит оплатили. Можем ли мы его вернуть, т.к. основания для его удержания нет
Максим

Если договор будет расторгнут, то безусловно сможете, но нужно точно знать есть ли основания расторжения.

НУ это конечно нарушение, но не сказать что очень серьёзное, но нарушение.

Помещение сдано для коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в нежилое.
Максим

— у ООО не заявлено деятельности по сдачи в аренду помещения по ОКВЭД
Максим

Вот по тому пункту что оно было еще жилым, уже вариант расторгнуть. Но сейчас какое оно, жилое или нежилое?

т.к. арендодатор не выполняет требований по утеплению помещения в котором холодно.
Максим

Такие требования где и в каком виде прописаны?

Уточнение клиента

Почему если договор заключен лицом, не обладающим правом распоряжениия имуществом — несущественное нарушение?

01 Ноября 2016, 19:55

В договоре не вижу обязанности утеплить помещение.

Температура какая в помещении?

Уточнение клиента

Там сломана входная дверь и очень сильно сквозит. Постоянно простываем.

Просили отремонтировать на протяжении всего срока аренды. Но устно.

Устно предупредили месяц назад, что съедем, если не будет ремонта. Месяц фактически не пользовались помещением. Из-за сквозняков.

Это обычное помещение , офисное. Переделанное из квартиры. Температура градусов 15 . При том, что еще не зима. Ноль на улице. Ну и сквозняки. В договоре есть требование о том, что помещение должно быть способно использоваться по назначению.

01 Ноября 2016, 19:52

Максим, и все же из договора непонятно, в связи с чем Ваш арендодатель имеет право сдавать Вам в аренду это помещение. В случае доверительного управления — может быть и аренда, не обязательно субаренда. Попросите у них документы, на основании чего они имеют право сдавать в аренду. Отсутствие такого вида деятельности как сдача в аренду — не будет являться основанием для признания их ненадлежащим лицом, но может служить Вам как доп подтверждение своей позиции. Попросите документы — думаю, что не догадаются представить то, что нужно.

Ознакомьтесь так же:  Как писать заявление на бракосочетание

«договор Аренды заключен от лица ООО, основания владения этим помещением
в договоре не указываются. Приложены копии свидетельства о регистрации
собственности на физлиц — директора ООО
и его жену. Помещение сдано для
коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в
нежилое» — следовательно, в договоре не может быть «от лица ООО», а скорее «ООО в лице директора» (договор Вы не показали), директор, следуя Вашей информации является собственником. А вот назначение помещения для «коммерческого использования» должно быть по договору аренды подтверждено передаточным актом:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
ГК РФ Статья 655. Передача здания или сооружения

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 655 ГК РФ
1.Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором
осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,
подписываемому сторонами.

Если
иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или
сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение
арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего
документа о передаче.

Уклонение
одной из сторон от подписания документа о передаче здания или
сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как
отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче
имущества, а арендатора от принятия имущества.
2.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное
здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением
правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

То есть, если передаточного акта нет, то обязательство о передаче в аренду нежилого помещения не считается исполненным. Вам необходимо обратиться в суд с иском о возврате денежных средств в сумме арендной платы, на основании того, что договор был составлен с нарушениями, арендодатель «не выполняет требований по утеплению помещения в котором холодно», то есть не выполнил своих обязательств о предоставлении помещения, пригодного для коммерческой деятельности.

У нас с Вами нет данных о том, что данное лицо не имеет права распоряжаться таким имуществом. Так же как и нет данных о том, имеет ли оно такое право. Это надо выяснить.

Уточнение клиента

Должно ли такое право быть зарегистрировано в ТОРЦе?

01 Ноября 2016, 20:00

«Почему если договор заключен лицом, не обладающим правом распоряжениия имуществом — несущественное нарушение?» — Вы указали, что директор ООО — собственник, то есть имеет право распоряжаться имуществом, здесь вопрос в том, что договор аренды составлен без передаточного акта, отсюда и проблемы с отоплением, то есть нет описания имущества и его пригодности к коммерческой деятельности в передаточном акте.

Уточнение клиента

Собственник — это два физ.лица . А сторона договора — ООО в лице директора, то есть совсем другой субъект права. На каком основании ООО распоряжается имуществом в договоре не указано.

Скорее всего нет таких юридических оснований. во всяком случае на момент подписания договора.

Вопрос : имеет ли юридическую силу такой договор в принципе? В догонку напомню: акта приема -передачи не подписывалось. Было сдано жилое помещение в коммерческое использование.

01 Ноября 2016, 20:08

Так нужно это всё письменно, актами с участием арендодателя фиксировать. Иначе если будет расторжение через суд например, то вы не докажете, что была сломана дверь и были сквозняки.

А в добровольном порядке нужно будет уведомлять за 2 мес.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

адрес у Вас классно указан в договоре. Здание где-то в Томской области.

Вот этот момент и нужно актировать. Вы как доказывать будете что оно не соответствует?

Если с точки формальности, то нет, не имеет.

Но вот суд не должен подходить формально исходя из разъяснения Верховного суда. И тут получается, что помещением Вы пользовались, нарушение договора никак не фиксировали. С точки зрения того кто не знает ситуацию, Вы просто без оснований хотите расторгнуть договор. Может такое и не пройти в суде.

Поэтому еще раз прошу уточнить, сейчас это уже нежилые помещения, по документа?

Уточнение клиента

мы не знаем. документов не видели. Только со слов знаем, что собирались. Вполне возможно, что не переведено.

Какие последствия, если помещение жилое до сих пор?

01 Ноября 2016, 20:13

Максим, то, что не подписывалось такого акта приема-передачи — это основание в Вашу пользу. Но суды, сами понимаете, могут действовать по своему внутреннему убеждению, мягко говоря. Нарушений со стороны арендодателя ОЧЕНЬ много — но самое главное доказать это в суде, если спор не будет урегулирован в досудебном порядке. Правильно выстроить свою позицию.

выписку из ЕГРП закажите, там будет указано назначение помещения.

Такое право не регистрируется. Оно зависит от внутренних документов между собственником и тем, кто фактически Вам сдает в аренду. Вы сильно не загружайтесь. Попросите очень аккуратно документы на их право сдачи в аренду. Скажите для налоговой нужно или что-то другое в этом роде. Отсюда будет что-то понятно.

«В догонку напомню: акта приема -передачи не подписывалось. Было сдано жилое помещение в коммерческое использование» — на этом основании Вам необходимо обратиться в суд, так как отсутствие акта приема-передачи, а следовательно, и неисполнения обязательств арендодателем послужило причиной расторжения договора аренды. В суде ответчик должен доказать, что договор аренды заключен в соответствии с законом, предоставить суду документы, которые подтверждают полномочия директора ООО сдавать нежилое помещение в аренду.

Тогда оно просто не могло быть сдано Вам в аренду и на этом основании можно требовать расторжения договора:

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Вы же не проживаете в данном помещении.

Уточнение клиента

А можем требовать возврата депозита? или часть арендной платы: цены на жилое и нежилое разнятся более чем в 2 раза?

01 Ноября 2016, 20:20

Выписку в ЕГРП можете взять на это помещение и посмотреть

Пока договор не расторгните, оснований нет.

Если расторгните, то да, безусловно.

Максим, варианта 3 как я вижу.

1. Фиксировать нарушение договора, то есть то что в офисе холодно и дверь не сделана. Запрашивать выписку с ЕГРП. Обращаться в суд и там ко всему прочему указывать, что договор заключен ООО, но помещение не ООО.

Но есть риск что не удовлетворят иск, плюс это мес. на 2-3 минимум судов. Но если нарушения зафиксируете, то шанс расторгнуть повысится, хотя и не факт, что дверь не будет сделана после претензии.

2. Платить 2 мес. и съезжать. соответственно уведомив о расторжении.

3. Договариваться по соглашению сторон расторгнуть.

«В общем, прошу совета, как лучше поступить
— мы из офиса переехали, за 2 месяца не предупредили.

собственники требуют проплачивать еще 2 месяца аренды.

— на момент переезда задолженности по аренде нет

— мы не хотим ничего оплачивать и хотим вернуть депозит.

Как нам правильно поступить в такой ситуации. Ничего кроме договора письменно не фиксировалось» —

rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request — это ссылка на официальный сайт росреестра, закажите выписку об объекте недвижимости, в течение 1 недели получите, стоимость 150р. Если помещение жилое, то можете обращаться в суд с требованием расторжения договора, возврате уплаченной арендной платы и компенсации судебных расходов.

1. Пишите претензию первыми на возврат депозита в досудебном порядке в связи с отсутствием санитарных норм и норм, безопасных для пользования таким помещением, необходимым для пользования данным помещением (холодно).

2. Если откажут — обращайтесь в суд с показаниями свидетелей и работников, если такие были. Говорите, что неоднократно пытались вручить арендодателю такую претензию, но он постоянно отказывался, обещая «вот-вот» решить все Ваши проблемы.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.