Договор аванса проблемы

Договора аванса и задатка при покупке квартиры

Продавая или покупая квартиру, стороны сделки все решения и действия закрепляют договорами. Составлять соглашение следует грамотно и профессионально, дабы в дальнейшем не было проблем из-за неправильно составленного документа. В первую очередь, следует оформить договор аванса или задатка. Казалось бы, нет ничего проще, но в их функциях есть отличия, которые важно понимать как продавцу, так и покупателю. Поэтому научимся различать эти понятия, чтобы быть защищёнными.

Аванс – это денежная предоплата, которая зачастую не превышает 10 % от стоимости квартиры.

Отметим, что чётко сформулированного понятия «аванс» в Кодексе РФ или в других документах нет. Для того чтобы его понимать необходимо изучить функции и механизмы аванса с юридической точки зрения. В свою очередь, понятие «задаток» имеет чёткое определение, которое прописано в Гражданском Кодексе РФ (глава 23, ст. 380).

Задаток – денежная сумма, которая является доказательством заключённого договора и исполнения его условий.

Согласно вышеуказанной статье в ГК РФ, если есть сомнения относительно договора о задатке, тогда средства, переданные продавцу, будут считаться авансом.

В чем отличие задатка от аванса

Для того чтобы в дальнейшем не возникало проблем, следует научиться различать аванс и задаток. Рассмотрим подробней их главные отличия.

Как мы уже говорили точного определения, что такое аванс нет. Тем не менее есть регулированная система отношений, которая предполагает частичную и полную предоплату. В свою очередь, аванс не обязывает стороны исполнять требования к договору. Каждая сторона может без последствий для себя разорвать соглашение, а покупатель получает свой аванс обратно.

В случае с договором о задатке дела обстоят иначе. Здесь условия более контролируемы и стороны обязуются возмещать потери, если договор нарушен. Так, например, если сделка нарушена по вине покупателя (причин может быть много), тогда задаток не возвращается. В этом случае предусмотрены и дополнительные возмещения.

Другой вариант событий – договор расторгается по вине продавца. Тогда последний обязуется вернуть ранее переданные ему финансовые средства. В случае отказа возращения, покупатель может требовать компенсации в судебном порядке, с наложением штрафных санкций.

Нужно отметить, что на практике чаще используется соглашение об авансе с дополнительными условиями, которые будут гласить о возможных штрафах при нарушении договора. При этом размеры компенсаций стороны сделки вправе указать на своё усмотрение.

Как составить договор задатка при покупке квартиры

К схеме оформления задатка входит:

  • сумма предварительного платежа;
  • обязанности покупателя и продавца.

В содержании договора должны быть определённые данные:

  • о владельцах недвижимости;
  • о покупателе и продавце квартиры;
  • оценивающая характеристика квартиры;
  • о сумме, которая вноситься, как задаток;
  • о квартире (местоположение, размеры и прочее);
  • сроки перечисления задатка;
  • дополнительные условия, которые устанавливаются обеими сторонами сделки.

Договор о задатке обязует две стороны выполнять условия соглашения. В противном случае одна из сторон может потерять крупную сумму денег.

Не стоит забывать и про расписку, которая станет подтверждающим фактом получения финансовых средств от покупателя продавцу. Данный документ всегда пишется вручную, шариковой ручкой. Это объясняется тем, что чужой почерк невозможно подделать. Следовательно, покупатель убережёт себя от возможного мошенничества.

Договор аванса при покупке квартиры

Оформление договора об авансе происходит в письменном виде. Для того чтобы быть уверенным во всех нюансах и правильном составлении соглашения, необходимо обращаться за помощью к риелторам. Последние, в свою очередь, уже имеют образцы, где прописаны детали соглашения. Тем не менее вы должны знать, что должно находиться в самом договоре, а также, что следует прописать в нём. Таким образом, в соглашении должны быть такие пункты:

  • информация о квартире;
  • размер аванса, сроки и способы предоплаты;
  • сведения об участниках договора;
  • дата совершения сделки купли-продажи;
  • сроки действия договора;
  • дата подписания договора;
  • возможные штрафные санкции, в случае нарушения или расторжения договора.

Так же, как и в случае с задатком, продавцу в момент получения финансовых средств, следует написать расписку. Её содержание должно гласить:

  • название документа и дата;
  • информация о сторонах сделки;
  • сумма задатка (прописными буквами и цифрами);
  • характерные особенности квартиры;
  • подпись продавца.

Помните, лучше несколько раз все проверить прежде чем что-либо подписать!

Прочие особенности

Если уж вы нашли для себя квартиру, которая вам нравится не только по своим внешним параметрам, но и по цене, следует обратить внимание и на историю объекта. Узнав все детали и нюансы, вы избавите себя от проблем.

В первую очередь обратите внимание на паспорт и на схему квартиры. Всё ли соответствует действительности? Все перепланировки и изменения, должны фиксироваться. Проверить достоверность информацию, вы можете, запросив справку из БТИ.

Преградой на пути к купле-продаже объекта могут стать прописанные несовершеннолетние дети или другие лица. Для проверки этого факта вы можете попросить домовую книгу. Важно знать также информацию о владельце, на основании чего он им является и есть ли другие владельцы, без которых продавать квартиру он не сможет.

Не забудьте, что задаток или аванс передаётся в присутствие собственников. Если их несколько, тогда они должны все присутствовать при передаче задатка.

Таким образом, вы должны быть ознакомлены:

  1. 1 с документацией, которая подтверждает право владения квартирой;
  2. 2 наличие справки о регистрации. В ней не должно быть лиц, которые временно выписанные из квартиры;
  3. 3 наличие паспорта и сведенья о перепланировке.

Существует ещё целый ряд нюансов, которые следует учитывать, прежде чем подписывать договоры о передачи задатков или авансов. Для того чтобы их понять и помнить требуется не малый опыт в сфере купли-продажи. Поэтому не стоит экспериментировать, а обращайтесь к экспертам.

Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Автор: Анна Журавлева

Анна Журавлева, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт» (г. Москва), к. ю. н.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, как следует из легального определения задатка, последний в договорных отношениях должен выполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Но, в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, банковская гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер, что вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ. Так, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Также одной из отличительных черт задатка по сравнению с другими способами обеспечения обязательств является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Как правило, задаток применяется в различных договорных отношениях. Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве существует два вида задатка: первый – задаток как один из общих способов обеспечения обязательств (ст.ст. 380, 381 ГК РФ), а второй – задаток, который используется в ходе заключения договора на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ). Так, согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола, который имеет силу договора, утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Как видно из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает доказательственной функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения. В то же время, полагаем, что правовое регулирование указанного вида задатка в большей степени отвечает потребностям гражданского оборота, чем регулирование отношений по вопросу использования задатка, которое закреплено в ст.ст. 380 и 381 ГК РФ.

В повседневной практике наиболее часто граждане сталкиваются с задатком как одним из способов обеспечения обязательств при заключении договоров купли-продажи жилых помещений.

Между тем, использование задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины.

Ознакомьтесь так же:  Пенсия инвалида детства 2 группы 2019

В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, например, по мнению В. А. Лапача, задатком может обеспечиваться практически любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, поскольку договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации, а, следовательно, может считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Кроме того, многие правоведы полагают, что задаток не может применяться как способ обеспечения обязательств в предварительном договоре. По мнению Е. Л. Невзгодиной, «стилистический анализ текста нормы ст. 380 ГК однозначно свидетельствует о том, что все три функции задатка могут обеспечивать одновременно лишь один договор; иными словами, один и тот же задаток может обеспечивать исполнение лишь одного договора».

Полагаем, что подобное мнение является результатом слишком узкого толкования п. 1 ст. 380 ГК РФ и сделано без учета складывающейся правоприменительной практики и практики гражданского оборота.

Как известно, в повседневном гражданском обороте задаток в основном используется как раз при согласовании условий договоров купли-продажи жилых помещений именно на стадии заключения предварительных договоров купли-продажи, а три его функции, как правило, распределяются между предварительным и основным договором.

В этой связи, представляется необходимым осветить основные проблемы и риски применения задатка в обязательствах по купле-продаже жилых помещений, а также ответить на вопрос о том, возможно ли и как согласно букве и духу действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практике использовать в таких обязательствах задаток.

Как было указано, одним из краеугольных камней применения задатка при покупке жилых помещений является вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как видно, при заключении предварительного договора возникают обязательства только неимущественного характера – заключить основной договор. Именно неимущественный характер предварительного договора является одним из аргументов того, что задаток как способ обеспечения денежного обязательства не может применяться в подобного рода договорных отношениях.

Мы не согласны с подобной позицией. Так, при внимательном прочтении п. 1 ст. 380 ГК РФ очевидно, что его формулировка не позволяет говорить о том, что все три функции задатка должны быть реализованы исключительно в отношении одного договора и в один и тот же момент.

Следует согласиться с тем мнением, что дискуссии о возможности применения задатка на стадии заключения предварительного договора вызваны неудачной редакцией п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Кроме того, формулировка о выдаче задатка в счет причитающихся по договору платежей неоднозначна. В данном случае речь может идти как о договоре, который уже заключен, так и о договоре, который может быть заключен в будущем, либо о договоре, заключенном устно. Указанная формулировка также не исключает того, что договор, исполнение которого обеспечивается задатком, может лишь предусматривать, что одна из его сторон в скором времени обязана будет выплатить другой стороне платеж по договору. Так, предварительный договор, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Между тем, согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, следует признать допустимость использования задатка в предварительном договоре. В этом случае задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в момент заключения основного договора.

В последнее время отечественная правоприменительная практика в большинстве случаев также допускает возможность применения задатка при заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, указывая на диспозитивность гражданского законодательства и на то, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (см., например, Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, Определение Свердловского областного суда от 27 марта 2013 г. по делу № 33-3490/2013, Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2011 г. № 33-273/2011, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 7 июня 2012 г. № 33-2377, Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 25 сентября 2012 г. по делу № 33-3127-2012).

Так, например, при рассмотрении одного из дел суд указал следующее: «Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца П. и покупателя С. заключить основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию» (Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5).

При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого предварительного договора (см., например, Апелляционное определение Томского областного суда от 24.05.2013 г. по делу № 33-1418/2013).

В некоторых случаях суд даже допускает реализацию обеспечительной функции задатка не только в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи (см., например, Апелляционное определение Томского областного суда от 11 мая 2012 г. по делу № 33-1126/2012).

Однако порой встречается судебная практика, в которой утверждается, что задаток не может обеспечивать исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора (см., например, Определение Свердловского областного суда от 26 июня 2012 г. по делу № 33-7743/2012) и что договор задатка должен заключаться вместе с основным договором (см., например, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29 мая 2012 г. по делу № 33-3698/2012, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 6 февраля 2013 г. по делу № 33-538/2013, Апелляционное определение Белгородского областного суда от 7 мая 2013 г. по делу № 33-1438, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 8 мая 2013 г. № 33-1997/2013).

Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке ранее заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несут риск того, что соответствующая сумма может быть признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Однако, поскольку участники гражданского оборота в большинстве подобных случаев не обращаются в суд, на практике вне зависимости от того, на какой стадии заключается соглашение о задатке и в какой форме, стороны, не вникая в нюансы правового регулирования, соблюдают правила ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Другой проблемой применения задатка на практике является вопрос о соблюдении требования п. 2 ст. 380 ГК РФ о письменной форме соглашения о задатке. Так, из анализа существующей судебной практики следует, что сама по себе расписка в получении (выдаче) задатка не может свидетельствовать о соблюдении письменной формы соглашения о задатке. Такая форма считается соблюденной только путем оформления документа о договоренности, т. е. путем заключения соглашения о задатке, договора о задатке, либо посредством включения в текст обеспечиваемого задатком договора условий о задатке (см., например, Решение Рязанского областного суда от 15 мая 2007 года, Определение Московского городского суда от 10 августа 2010 г. по делу № 33-23836).

Между тем, иногда в практике встречаются случаи, когда даже при заключении соглашения о задатке в письменной форме суд отказывает в признании указанной суммы задатком по причине отсутствия письменного документа, оформляющего основное обязательство (основного либо предварительного договора). В этом случае суды, руководствуясь положением п. 3 ст. 380 ГК РФ, признают эту сумму авансом (см., например, Кассационное определение Орловского областного суда от 14 декабря 2011 г. по делу № 33-1823).

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Полагаем, что в связи со сложившейся противоречивой судебной практикой по вопросу допустимости применения задатка в период до заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, положения ст. 380 ГК РФ требуют соответствующих уточнений.

Ознакомьтесь так же:  Какой штраф если продал пиво несовершеннолетнему

Представляется, что действующее законодательство уже имеет нормативное закрепление возможности выполнения задатком в некоторых случаях не всех своих функций одновременно. Так, например, задаток при заключении договоров на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ) первоначально выполняет только обеспечительную функцию, поскольку его передача преследует побуждение победителя и организатора торгов заключить соответствующий договор. В этом случае, как мы видим, задаток, по сути, обеспечивает обязанность по заключению в будущем основного договора.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере.

Полагаем, что подобное нормативное регулирование специального вида задатка позволяет расширительно толковать положение п. 1 ст. 380 ГК РФ и признать, что функции задатка могут быть реализованы не только одновременно, но и последовательно. Например, сначала обеспечительная и доказательственная, и только потом – платежная. Именно такая последовательность реализации функций задатка заложена при использовании задатка на стадии заключения предварительного договора.

Поскольку сложившаяся практика гражданского оборота по вопросу применения задатка более единообразна и удобна, чем неоднозначное правовое регулирование этого вопроса и противоречивая судебная практика, тенденции развития гражданского законодательства свидетельствуют о том, что в скором времени в ГК РФ может появиться редакция ст. 380 ГК РФ, в большей степени приближенная к практике существующего гражданского оборота.

Так, согласно п. 190 ст. 1 Проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 380 ГК РФ предлагается дополнить пунктами следующего содержания:

«4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

5. В случаях, установленных законом, задатком могут быть обеспечены иные требования, чем те, которые указаны в пункте первом настоящей статьи. В таких случаях правила настоящего Кодекса о задатке применяются, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон».

Подобный исход многолетних дискуссий по вопросу о возможности применения задатка к предварительному договору является более чем последовательным, поскольку в полной мере соответствует традициям развития классического частного права. Так, например, в римском частном праве задаток мог использоваться в качестве средства понуждения к заключению договора. Во Французском Гражданском Кодексе задаток преимущественно является способом обеспечения именно предварительных договоров. В русском дореволюционном праве в обязательствах сторон, предметом которых были неимущественные обещания продать или купить, также традиционно использовался задаток .

Именно поэтому мы считаем верной и полезной содержащуюся в Проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ поправку в ст. 380 ГК РФ, которая направлена на более корректное и подробное регулирование отношений по использованию задатка. Внесение соответствующих изменений поможет положить конец дуализму доктринальных мнений и противоречивой правоприменительной практике по вопросу применения задатка.

На основании изложенного, следует признать, что задатком является денежная сумма, внесенная в доказательство заключения договора и обеспечение исполнения обязательства, в том числе по заключению договора в будущем. Сумма задатка подлежит зачислению в счет платежей, причитающихся либо по уже заключенному договору, либо по договору, который будет заключен в будущем.

Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу применения задатка в ходе купли-продажи жилого помещения позволяет дать некоторые рекомендации, минимизирующие риски признания недействительным использования задатка в подобных правоотношениях.
После достижения договоренности о заключении в ближайшее время договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:

  1. Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ.
  3. Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, соответствующие п. 2 ст. 381 ГК РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон (в этом случае, даже в ситуации признания соглашения о задатке недействительным с виновной стороны может быть взыскана неустойка).
  4. Одновременно с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке.
  5. При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.
  6. До истечения срока действия предварительного договора направить другой стороне уведомление о намерении заключить основной договор.
  7. Подумать, стоит ли включать условие о задатке в договор, если сторона является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой собственник, продавая свое жилое помещение, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другое). В таких ситуациях уклонение от заключения основного договора может быть вызвано срывом параллельной сделки. В подобных случаях стоит заключать соглашение об авансе, а не о задатке, в целях избегания риска уплаты задатка в двойном размере.

Лапач В. А. Когда задаток невозможен. // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 12. С. 64.

Невзгодина Е. Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. «Статут», 2008. С. 35.

Лапач В. А. Указ. соч. С. 65.

См. подробнее: Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. № 32. С. 5; Скловский К. И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12.

Невзгодина Е. Л. Указ. соч. С. 40.

Скловский К. И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12.

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Отсутствие подобного уведомления в письменном виде в некоторых случаях может лишить добросовестную сторону возможности взыскать задаток в двойном размере (см., например, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 сентября 2012 г. по делу № 33-8042-2012).

Ведущее издание в области управления бизнес — процессами и человеческими ресурсами, системы компенсаций, подбора, оценки, проверки, мотивации и стимулирования персонала, преодоления оппортунизма и достижения лояльности персонала.

КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
МЕНЮ САЙТА

Подпишитесь на наши новости, чтобы получать актуальную информацию

Договор аванса проблемы

Москвич Дмитрий вот уже четыре месяца пытается купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Сначала он обратился в банк и получил одобрение на кредит, действующее в течение 120 дней. После долгих поисков нашлась подходящая квартира — в относительно новом доме (2009 года постройки) в десяти минутах от метро «Выхино» по цене 4,2 млн руб. Переговоры с собственником жилья через риелтора шли долго, но завершились успешно: стороны договорились о продаже и приступили к оформлению сделки. Однако на завершающей стадии она сорвалась. «Я отдал аванс, мы стали потихоньку запрашивать нужные справки, но до периода оценки продавец резко повысил цену на 500 тыс. руб. В результате мы забрали аванс и разошлись», — рассказывает Дмитрий.

Он продолжил поиски и в скором времени нашел похожую по характеристикам квартиру стоимостью 4,15 млн руб. в том же районе. «Мы уже были на стадии сделки — внесли аванс, всё собрали, потратили кучу времени, за свой счет сделали оценку объекта, но продавец в последний момент заявил, что цена будет выше на 300 тыс. руб.», — сетует Дмитрий. Эту сделку, впрочем, заемщик решил довести до конца — было жалко потраченного времени и денег, которые он заплатил за оформление документов. «Как мне сказала наш риелтор, в данном случае закон на стороне продавца и мы не можем юридически заставить его вернуться к изначальной цене или компенсировать затраты на сделку с нашей стороны», — говорит он.

По словам опрошенных РБК риелторов, подобные случаи происходят относительно нечасто. «Такая ситуация была характерна скорее для 2000-х годов, когда стоимость жилья буквально за пару недель могла вырасти на несколько сотен тысяч рублей и продавцы диктовали правила игры в условиях относительно небольшого предложения», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Сейчас рыночная конъюнктура изменилась — предложение превышает спрос, и в более выгодной позиции находятся покупатели, отмечает риелтор.

Появление подобных схем в условиях снижения спроса на недвижимость может быть связано со стремлением риелторов максимизировать прибыль, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Такую уловку часто придумывают не хозяева квартир, а риелторы, которые работают с продавцом. Теперь, когда количество сделок сократилось, риелторы стараются дополнительно заработать с помощью таких схем», — объясняет эксперт. Раньше, когда потенциальных покупателей было больше, посредникам было проще зарабатывать на комиссиях без всяких ухищрений, добавляет он.

Как действовать покупателю

Прежде всего покупатель жилья должен определиться, какое соглашение он будет оформлять с продавцом — об авансе или задатке за квартиру, и настоять на предпочтительном варианте в ходе переговоров с продавцом. Разница между авансом и задатком заключается в том, что задаток обеспечивает некоторые гарантии покупателю в случае отказа от сделки.

«Если продажа квартиры срывается по вине продавца, то покупатель получает задаток в двойном размере», — поясняет партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов. При этом если сделка с использованием задатка срывается из-за покупателя, он теряет всю сумму задатка. Соглашение об авансе характеризуется более мягкими условиями: при отмене сделки деньги просто возвращаются покупателю в полном объеме.

По мнению Герасимова, на соглашении о задатке покупатель должен настаивать лишь в том случае, если он уверен, что готов купить конкретную квартиру. Если такой уверенности нет, предпочтительным вариантом будет аванс. В этом случае покупатель сможет получить обратно внесенные деньги, если вдруг передумает приобретать квартиру.

Кроме того, если покупатель и продавец хотят обезопасить себя от изменения условий, им стоит заключить предварительный договор, добавляет Павел Герасимов. Это соглашение согласно ст. 429 ГК РФ фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре. «В рамках предварительного договора можно также вносить обеспечительный платеж. Он может носить как форму аванса, так и задатка», — рассказывает Герасимов.

Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что формально предварительный договор равнозначен соглашению о задатке. В нем указывается та же информация о квартире, о сторонах и о сумме задатка, поэтому покупатель и продавец могут подписать один из этих документов.

Как заключать соглашение

Соглашения о задатке и об авансе не сильно отличаются по форме, отмечают опрошенные РБК юристы. Они рекомендует в обоих случаях фиксировать в тексте соглашения предмет, то есть квартиру, и его цену.

Кюрджев также говорит, что в соглашении нужно указать, за какую квартиру вносится задаток или аванс. Кроме того, стоит указать, до какого срока действует соглашение, то есть на какое число назначена сама сделка. «Еще один важный момент: аванс или задаток лучше выплачивать непосредственно собственнику недвижимости», — отмечает он.

Если стороны договорились о задатке, Кюрджев рекомендует расшифровывать в соглашении, что «платеж по предварительному договору» — это задаток, чтобы впоследствии не возникало неточностей (например, если продавец откажется возвращать деньги и придется обращаться в суд). В этом же соглашении нужно описать причины, которые позволят доказать, что сделка сорвалась по вине одной из сторон. Подобной причиной может стать, например, непредоставление продавцом нужных документов.

«Например, при оплате через банковскую ячейку от сделки может отказаться банк, если вы предоставите нужные документы меньше чем за три-четыре дня до даты сделки. Так что если хозяин квартиры передаст покупателю документы за день до сделки, то она не состоится», — объясняет Кюрджев. В этом случае покупатель сможет потребовать от продавца возврата задатка в двукратном размере, но эту причину лучше прописать сразу в соглашении.

Впрочем, составить соглашение, в котором будут предусмотрены все подобные ситуации, довольно сложно, признает Кюрджев. По его мнению, с этой задачей сможет справиться далеко не каждый риелтор. «Теоретически покупатель может составить такое соглашение самостоятельно — в интернете легко можно найти образцы, которыми делятся юристы, и переделать один из них под свой случай», — отмечает он. Также покупатель может обратиться к юристу или высококвалифицированному риелтору.

Если сделка в итоге срывается по вине продавца, то покупатель может попробовать взыскать с владельца квартиры затраты на оформление документов. В случае отказа со стороны продавца оплачивать издержки покупателю придется решать этот вопрос через суд. Однако прежде чем подать заявление, стоит написать письмо продавцу с просьбой оплатить издержки, рекомендует Кюрджев. «Если продавец отказывает вам на словах, то в суде он может заявить, что вы не требовали от него деньги. А так у вас будет письменное доказательство требования, которое можно предъявить суду», — говорит эксперт.

В суде главная задача истца — доказать, что в срыве сделки виноват именно продавец и покупатель понес из-за этого издержки, уточняют опрошенные юристы. «Доказать, что продавец завысил цену и сорвал сделку, будет проще, если у покупателя есть на руках соглашение, в котором прописаны первоначальные условия сделки. Повышение цены можно подтвердить, например, перепиской или свидетельскими показаниями», — рассказывает Герасимов.

Если издержки придется взыскивать через суд, то суду должно быть понятно, за что вы требуете возмещения. То есть нужно предоставить свидетельства того, что вы действительно платили за какие-то справки или оформление документов в ходе подготовки к сделке, говорит Кюрджев.

Хотя по закону продавец обязан вернуть покупателю задаток, на практике с этим тоже могут возникнуть проблемы, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Существует риск, что продавец не сможет выплатить всю сумму задатка, даже если покупатель обратится в суд с требованием взыскать деньги и выиграет его. «Бывают случаи, когда у продавца просто нет официальных доходов или имущества. В такой ситуации взыскать деньги даже по исполнительному листу маловероятно», — рассказывает он.

Советы покупателям

Если покупатель внесет аванс, а не задаток, ему остается только одно — грамотно вести переговоры с продавцом, предупреждает Репченко. «Нужно изначально дать понять продавцу, что вариантов у вас много и вы не держитесь за этот», — объясняет он. Параллельные переговоры можно использовать и как инструмент противодействия давлению «шантажиста», и как вариант более выгодного соглашения, добавляет Литинецкая.

Если же переговоры ведутся с риелтором, представляющим владельца квартиры, и посредник сообщает о повышении цены, то желательно пообщаться непосредственно с хозяином. «Вполне возможно, что риелтор пошел на такой шаг без ведома владельца», — говорит Репченко.

Перед подписанием предварительного договора нужно внимательно изучить документы на квартиру, напоминает заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. Если покупатель обнаруживает какие-то детали после подписания договора, он уже не сможет отказаться от покупки, говорит эксперт. Так, если покупатель узнает о наличии наследников или дополнительных собственников, которые проживают в другом городе и теоретически могут претендовать на квартиру, — ему придется с этим смириться. В противном случае он потеряет задаток, заключает Бернадский.

Договор задатка

Я продавец,был заключен договор задатка,срок закончился.Покупатель требует вернуть задаток так как ему отказали в ипотеке и он в этом не виноват.Он прав?

ВИНЫ его в том, что банк не одобрил ипотеку, нет. Вина ОБЕИХ сторон в том, что не обратились к специалисту, который должен был бы в этом случае либо остановить стороны от преждевременного внесения задатка, либо для непонятливого продавца включить в договор условие о возврате задатка в случае отказа банка в выдаче кредита. Так что лучше вернуть ему задаток без судебных споров и издержек)

Участник программы «‎Работаю честно»

Если в договоре был прописан пункт, что в случае не одобрения покупателю ипотеки деньги возвращаются, — то должны вернуть, согласно срокам, которые обычно указываются. Если ничего подобного прописано не было — никто никому ничего не должен.

Написано не было.Спасибо за ответ.

По сути своей, Задаток, в отличие от Аванса, не возвращается, если вина покупателя. И возвращается в двойном размере, если вина продавца. Но необходимо внимательно изучить все подписанные сторонами документы.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если это не было прописано в договоре задатка, то нет, не должны возвращать. Предложите ему обратиться к специалистам, которые смогут помочь в одобрении

Участник программы «‎Работаю честно»

Из серии: какой продавец, такой и покупатель. Один дал, а другой принял без всякого повода.

Легче отдать, чем карму себе портить. От вас же не убудет, а квартиру все равно продадите.

Я вижу данную ситуацию немного по-другому. Банк мог отказать в двух случаях: 1. Отказ в кредите как таковом (потому что зарплата мала для кредита или справки не той формы, или он ИП менее года), 2. Отказ от кредитования именно вашей квартиры.Так вот: в первом случае Вы вообще не должны ему ничего отдавать, ибо потратили свое рекламное время, за которое мог бы найтись другой покупатель. Он должен был сперва одобрить деньги, а только потом — искать квартиру.А вот во втором случае Вы должны отдать задаток, если не хотите неприятностей и судов.Вывод: попросите его принести Вам официальный отказ банка. Так и поймете, что Вам делать в данной ситуации. Не принесет — его проблемы. Именно в таких случаях, я уверена, что человек действовал без сопровождения риэлтора или юриста, которые могли бы данную ситуацию предотвратить.

Ознакомьтесь так же:  Жалоба жэу образец