Договор мены при расселении из аварийного жилья

Оглавление:

Договор мены при переселении из аварийного жилья

О стандартном договоре мены жилья рассказано в этой статье. Но как быть в нестандартной ситуации, при переселении из аварийного жилья? Об этом хотелось бы поговорить отдельно.

Нужен ли договор мены при переселении из аварийного жилья? Какой цели он служит? Должна ли администрация его составлять? Подходит ли стандартная форма?

Давайте обсудим все вопросы, касающиеся документального оформления при выселении из ветхих домов в пригодные для жилья. Если вам приходилось с этим столкнуться, расскажите, что и как вы делали?

Ветхим жильем считается жильё износ которого составляет 60% для деревянных и 70% для кирпичных построек, если несущие конструкции не представляют угрозу жизни и здоровью для проживающих.
Расселение из ветхого жилья идет по программе «жильё» И граждане должны получать новое жильё благоустроенное в той черте где расположено ветхое жильё. Программа расселения из ветхого жилья разрабатывается местными властями, после принятия решения межведомственной комиссией. Если жильё приватизировано то переселяющися имеет право на анологичную по размерам и количеству комнат площадь.
Если ветхое жильё признано авариыным и гражданин отказывается переселятся на новую площадь, то он может быть выселен и в принудительном порядке, решением искового суда.

Договор меня жилья заключается в любом случае, в том числе и когда дело касается ветхих жилых помещений. По крайней мере так должно быть, чтобы при возникновении споров действия были подкреплены документально. Только в случае имеющегося физического договора вопросы могут быть разрешены в суде и других государственных учреждениях.

Когда речь идет о ветхом или аварийном жилье, то о составление договоров мены не может быть и речи. Ветхим признается муниципальное жилье и из него на основании государственных программ предусматривается переселение в другие жилые помещения годные для проживания.
И в этом случае на основании решения о переселении прекращается договор аренды на проживание в ветхом помещении и составляется новый договор аренды.

На мой взгляд странным являются вообще разного рода сделки в том числе и договор мены с такого рода помещениями находящимися в аварийном состоянии, ведь договор составляется не на безвозмездной основе в нем две стороны продавец и покупатель. Кроме того не всегда получается что новая площадь по всем параметрам лучше обмененной и что тогда делать если договор уже подписан

В том случае, если идет переселение с ветхого или аварийного жилья, с собственником помещения заключается договор мены, но спешить ставить под ним подпись я бы не советовала. Следует как следует проанализировать все условия этой сделки и желательно заранее осмотреть новое жилье, учитывая тот факт, что обмен должен быть равнозначным. Также на руки должны выдать постановление о расселении.

Добрый день.
В 2018 году каждый регион располагает собственной программой расселения из ветхого и аварийного жилья, с указанием конкретных населенных пунктов, в которых будут проводиться мероприятия по предоставлению гражданам нового благоустроенного жилья. Договор мены не является обязательным условием получения квартиры по программе переселения. Если дом подлежит сносу, то другую квартиру жильцы могут получить на безвозмездной основе, исходя из площади и степени благоустроенности прежней жилплощади в соответствии с Постановлением Правительства №47 от 28.01.2006.

Заключение договора мены при переселении из аварийного жилья

Порядок заключения договора мены регулируется статьей 32 ЖК РФ, статьей 567, статьей 570 ГК РФ.

Сделка является добровольной, то есть с собственником квартиры должно быть заключено соглашение обо всех аспектах передаваемой в собственность недвижимости.

Прежнее жилье не идет под снос. Его можно покупать, продавать или отдавать в пользование третьим лицам.

Реестр непригодных для проживания зданий

Непригодными для проживания считаются дома, которыми были признаны в определенном законом порядке аварийными или ветхими (статья 87 ЖК РФ). Их включают в реестр аварийного жилья.

Ветхость МКД определяется состоянием его несущих конструкцией и степенью изношенности инженерно-коммуникационных сетей.

Недвижимость в аварийном состоянии непригодна для постоянного проживания, подобное состояние утверждается заключением профильной комиссии по результатам обследования. Признать дом аварийным можно по инициативе жильцов.

Для этого требуется подать в местную Жилищную инспекцию:

  • заявление с предоставлением пакета документов – технической документации;
  • заявлений о ненадлежащем состоянии жилья результаты специальных экспертиз и др.

Предоставление другой жилплощади

В 2018 году каждый регион располагает собственной программой расселения из ветхого и аварийного жилья, с указанием конкретных населенных пунктов, в которых будут проводиться мероприятия по предоставлению гражданам нового благоустроенного жилья.

Договор мены не является обязательным условием получения квартиры по программе переселения.

Если дом подлежит сносу, то другоую квартиру жильцы могут получить на безвозмездной основе, исходя из площади и степени благоустроенности прежней жилплощади в соответствии с Постановлением Правительства №47 от 28.01.2006.

Новая жилплощадь может быть предоставлена, если прежняя квартира находилась в аварийном доме, ее владелец не стоит в очереди на получение другого жилья или улучшение жилищных условий.

Договор мены по переселению из аварийного жилья применяется для регулирования жилищных отношений с собственниками, чьи квартиры приватизированы.

Подобный способ обычно предлагают органы местной власти – для того, чтобы использовать жилье в своих законных целях. Статья 32 ЖК РФ регулирует порядок изъятия недвижимости путем выкупа или обмена – для государственных и муниципальных нужд.

Возможно ли принудительное выселение из аварийного жилья, если квартира в собственности? Смотрите тут.

Равноценный обмен

Договор мены предусматривает равноценный обмен:

  1. Собственник приватизированной квартиры и администрация договариваются о площади и степени обустройства новой жилплощади.
  2. Мена как гражданско-правовая сделка, носит коммерческий характер и не освобождает власти от обязанности предоставить гражданам при расселении аварийного дома квартиру в том же населенном пункте.
  3. По соглашению с переселяемыми гражданами жилье может быть предоставлено в другом районе, но в пределах того же региона.

Предполагается, что предоставляемая взамен прежнего жилья квартира обладает аналогичной рыночной стоимостью.

Может быть предусмотрен пункт, предусматривающей доплату за разницу по цене недвижимости.

Например, гражданину предоставлена квартира меньшая по площади, чем прежнее приватизированное жилье. Ему полагается доплата, определенная соглашением сторон.

Рекомендуется тщательно анализировать каждое условие такой сделки: не спешить с проставлением подписи и заранее осмотреть будущую квартиру.

За недвижимость может быть уплачена выкупная цена, размер которой также определяется сторонами в зависимости от рыночной стоимости квартиры и расходов на переезд.

Размер компенсации может не устраивать переселяемого гражданина и его семью, так как на практике местные власти стараются снизить ее любыми формальными способами:

  • указывают на ложную «дешевизну» аварийного жилья;
  • занижают его реальную рыночную стоимость путем предоставления недостоверной информации и др.

Окончательный размер компенсации может быть определен в судебном порядке. Срок исковой давности составляет 2 года со дня направления собственнику уведомления о выкупе жилого помещения.

Порядок действий

Инициаторами договора мены остаются органы государственной власти, которые желают сохранить жилое помещение в статусе ликвидного имущества.

Гражданину направляется предложение (оферта) заключить договор.

Согласие выражается в переговорах, с выяснением всех условий сделки – сроков передачи имущества, его реального состояния, информации о рыночной стоимости и государственной регистрации.

Необходимые документы

Для заключения договора мены необходимо предоставить:

  1. Правоустанавливающую и техническую документацию: свидетельство о праве собственности, документ о приватизации, технический паспорт жилья.
  2. Информацию об отсутствии обременений на квартиру – справку из Росреестра.
  3. Данные обо всех проживающих в квартире лиц – справку о составе семьи.

Перечень документов зависит от обстоятельств конкретной сделки. Может потребовать акт технической экспертизы квартиры, сведения о ее подлинной рыночной цене и т.д.

Договор мены при переселении из аварийного жилья

Договор является возмездным. Его стороны обладают статусом одновременно продавца и покупателя – обменивают жилплощадь на равных условиях.

К отношениям подобного рода могут применяться условия сделки купли-продажи, если это не противоречит существу мены.

Договор содержит обязательную информацию о сторонах, предусматривает их обязанности передать квартиры, свободные от прав третьих лиц.

В документе также подробно излагается сведения об объектах недвижимости (предмет), которые будут переданы каждой из сторон.

Отдельно обговариваются сроки передачи жилплощади в собственность каждой из сторон, порядок решения споров и ответственность по сделке.

Договор подписывается:

  • со стороны муниципалитета – уполномоченным лицом;
  • гражданином – получателем новой квартиры.

Образец договора мены при переселении из аварийного жилья может быть предоставлен для ознакомления в предварительном порядке – до совершения юридических действий.

Часто задаваемые вопросы

Граждан интересуют существенные условия и законность сделки по обмену недвижимости. Большим спросом пользуется информация о порядке определения выкупной цены за аварийное жилье.

Рассматривается возможность оспаривания незаконных действий местной администрации в суде.

Интересует план сноса аварийного и ветхого жилья? Читайте здесь.

Как работает программа расселения ветхого и аварийного жилья? Подробности в этой статье.

Документ уже подписан

Гражданка с тремя детьми вселилась в переданную ей по договору мены трехкомнатную квартиру, которую до оформления всей необходимой документации она раньше не видела.

Но:

  • одна комната находится в неудовлетворительном состоянии и не пригодна для проживания;
  • договор мены и акт передачи уже подписаны, и право собственности на квартиру прошло государственную регистрацию;
  • переговоры с администрацией о желании вернуться в прежнее жилье ни к чему не привели.
Ознакомьтесь так же:  Новое домодедово госпошлина

Можно не освобождать старую квартиру до восстановления нарушенных прав на новое благоустроенное жилье?

Вероятно, последует выселение из старой квартиры в принудительном порядке, или гражданку не пустят на прежнюю жилплощадь. Следует досконально изучить все пункты договора мены.

Ситуацию может осложнить то, что в документе часто прописывают формулировку «что сторона ознакомлена с недостатками имущества». Это в разы усложнит возможность доказать правоту истца в суде.

Согласно п.2 статьи 567 ГК РФ к договору мены применяются положения главы 30 (купля-продажа), если это не противоречит правилам и существу мены.

Можно попытаться обосновать требования истца положениями статьи 557 ГК РФ – последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества, со ссылкой на нормы статьи 475 ГК РФ.

В частности, это позволит отказаться от исполнения договора мены или потребовать безвозмездно устранить недостатки в квартире в разумный срок.

Если при переселении из аварийного жилья администрация требует заключить договор дарения прежней квартиры, правомерно ли это?

Договор дарения является безвозмездной сделкой, то есть даритель по закону ничего не должен получить взамен.

К отношениям по переселению из ветхого и аварийного жилья это неприемлемо. Возможно, речь идет об обязательстве о сдаче жилья, после чего можно получить сертификат на новую квартиру.

Переселение из аварийного жилья насыщено юридическими формальностями. Необходимо внимательно изучать содержание каждой сделки, предполагать ее возможные риски и другие последствия.

На видео о предоставлении новых квартир

Договор мены при переселении из аварийного жилья

Мои родители и я проживаем в квартире в аварийном бараке. Квартира приватизирована на троих членов семьи равными долями. По программе переселения администрация города предоставляет коттедж соответствующей площади. При переселении из ветхой квартиры в новый дом администрация города требует от нас оформить дарственную на ветхую квартиру на имя нового владельца — Администрация города. То есть передать в дар администрации города нашу приватизированную ветхую квартиру. Прошу пояснить правомочны ли действия администрации города в данном случае и какими нормативными актами регламентируется данное требование?

Ответы юристов (16)

порядок предоставления жилого помещения при переселении собственника жилого помещения из аварийного дома регламентирован ст 32 Жилищного Кодекса РФ.

согласно данной статье жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для госуарственных или муниципальных нужд. по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого ( по договору мены) другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

т.о. при переселении Вас из аварийного жилья возможны два варианта: продажа жилья по выкупной цене либо договор мены на другое жилье.

Требовать заключить договор дарения администрация не вправе.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. А Вы в России живете? Квартира где находится?

Уточнение клиента

Квартира находится в городе Донецк Ростовской области. К украинскому Донецку никакого отношения не имеет. Это два разных города.

28 Июля 2013, 17:01

Кроме того, важным моментом является то, на каком праве Вам предоставляется жилой дом.Если вы являлись собственниками квартиры, то и новое жилье должно быть предоставленно именно в собственность. В случае предоставления дома на условиях соц найма, в последующем приватизировать его Вы не сможете, поскольку право на приватизацию уже использовали.

в вашем случае единственно верным вариантом будет заключение с администрацией города договора мены, по которому вы передаете имеющееся у вас жилье, а получаете в собственность жилой дом.

не сразу заметила- Донецк, Украина.

На украине в 2009 г был принят закон » Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, на на них размещены, находящихся в частной собственности, для общественных нужд..»

согласно данному закону, выкуп земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется путем заключения договора купли-продажи или иной сделки, установленной законом. При отчуждении жилого дома в связи с выкупом земельного участка осуществляется с условием предоставления его владельцу в собственность другого благоустроенного жилого дома.

Здравствуйте! По Российскому законодательству взамен ветхого жилья может быть предоставлено равноценное жилье. Если ветхое жилье приватизировано, то предоставление равноценного жилья оформляется через договор мены между администрацией и собственниками.

Статья 567 Гражданского кодекса РФ «Договор мены»

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Либо предоставляется денежная компенсация на приобретение равноценного жилья, т. е. жилье выкупается у собственников. Через договор дарения в РФ жилье администрацией не предоставляется. Уточните пожалуйста где находится квартира.

Администрация вероятно требует предоставление обязательства о сдаче (передаче) жилого помещения. При предоставлении другого жилья и выселения из старого жилья требуется предоставление обязательства о сдаче (передаче) жилого помещения по установленной форме (в двух экземплярах), за исключением случаев, когда гражданин предъявит документ, подтверждающий отсутствие у него жилого помещения для постоянного проживания

В случае непредставления или неполного представления указанных документов государственный жилищный сертификат на приобретение жилья не выдается.

Обязательство подписывается всеми совершеннолетними членами семьи. Данное обязательство должно быть заверено нотариусом… Исполнение этого обязательства должно осуществляться в 2-месячный срок после приобретения гражданином жилья. Один экземпляр обязательства подшивается в учетное дело гражданина, другой экземпляр направляется в орган исполнительной власти, выдавший сертификат.

С учетом уточнений хотелось бы узнать, а жилье, которое Вам предоставляет администрация взамен ветхого приватизированного жилья передается по какому договору?

Уточнение клиента

Договор долевого строительства, т.к. по нормативу нам полагается коттедж жилой площадью 54 м2 (из расчета 18 м2 на человека), а мы дополнительно доплачивали ещё за 3 м2. И в этом договоре прописан пункт что мы обязаны передать в месячный срок право собственности на ветхое жилье в пользу администрации за свой счет. Каким способом передать не прописано. Т.е. про дарение ни слова.

28 Июля 2013, 17:56

Данное требование администрации неправомерно, требуйте пояснить такой порядок переселения письменно, может что-то здесь не совсем просто.

Что касается порядка предоставления жилого помещения при переселении собственника
жилого помещения из аварийного (ветхого) жилья, то данный порядок установлен в ст 32. Жилищного
Кодекса РФ:

«помещение может быть
изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка
для государственных или муниципальных нужд, по соглашению с
собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен
изымаемого другое жилое помещение с зачетом его
стоимости в выкупную цену», т.е. согласие собственника на данное изъятие одновременно с предоставлением нового жилья должно быть выражено в самом договоре, т.е. купли-продажи с особенностями данной статьи или мены. Вариант же предлагаемый администрацией возможно поставит Вас в невыгодное положения относительно законных прав, ведь взамен по такой «неформальной» договоренности может быть предоставлено жилье совсем не такое, которое может быть предоставлено в законном порядке. Попахивает здесь злоупотреблением правом чиновников и коррупциогенностью.

Пункт об обязательстве передать в месячный срок право собственности на ветхое жилье в пользу администрации за свой счет обозначает обязательства о сдаче (передаче) жилого помещения.Ранее составление такого обязательства не требовалось, в настоящее время требуется. Администрация требует предоставление такого обязательства как обеспечение сдачи Вами жилого помещения взамен на предоставление нового.

Уточнение клиента

В какой форме я должен оформить данное обязательство о сдаче (передаче) жилого помещения? Администрация навязывает договор дарения. Есть ли ещё какие-нибудь законные варианты?

28 Июля 2013, 18:12

«Договор долевого строительства, т.к. по нормативу нам полагается коттедж жилой площадью 54 м2 (из расчета 18 м2 на человека), а мы дополнительно доплачивали ещё за 3 м2».

Но, это противоречит ст.32 Жилищного кодекса РФ, которую уже процитировали.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

8.По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Администрации нужно соблюсти эту процедуру. Речи о том, что может быть предоставлено жилье превышающее по стоимости ветхое, которое выкупается не идет. Кроме того, оформление предоставления жилья через ДДС не совсем мне понятно. На Вашем месте я обратился бы в юридический отдел администрации города и уточнил соответствует ли договор нормам Жилищного кодекса РФ.

Данный договор дарения может быть предварительным с условием передачи жилого помещения в будущем при предоставлении жилья взамен по ст.32 ЖК РФ. Фактически не понятно почему отказываются оформить договором мены. Но, если алгоритм действий только такой предложен, то в данном договоре нужно обязательно предусмотреть условия по которому передается жилье — на основании ст.32 ЖК РФ. Однако, если говорить о юридической природе такого договора, то это уже будет ничтожная сделка как притворная, так как она по своему содержанию скрывает другую сделку — мены. Поэтому если договор дарения, то сначала потребуйте письменное обязательство предоставить конкретное жилье взамен ветхого, иначе есть риск ничего вообще не получить. Все только письменно. Без бумажки в нашей стране сами понимаете кем можно оказаться.

Это не договор дарения. Дарить Вы ничего никому не должны. Администрация Вам предоставляет жилье Вы свое жилье обязуетесь сдать и сдаете. Направляю Вам бланк документа.Данный документ Вы должны заверить у нотариуса.

Ознакомьтесь так же:  Правильно оформить ип

Согласен с Виктором Котовым. Если буквально понимать ст. 32 Жилищного кодекса РФ, то ветхое жилье выкупается администрацией, соответственно оформляется сделка куплей-продажей. Если по соглашению с собственником жилого помещения ему предоставляется взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, то данная сделка оформляется через договор мены. В Вашем же случае мы имеем договор долевого строительства и договор дарения. Вопрос зачем такие сложности?

Ваше жилье приватизированное, Вы вправе провести деприватизацию (предоставление государству права собственности на ваше жильё). Гражданин, решивший произвести деприватизацию своей квартиры не теряет права проживать на этой жилой площади.

Существует много различных причин для проведения деприватизации.. Нередко деприватизацию квартир производят жильцы в том случае, если их дома подлежат сносу, поскольку при передаче своего старого жилья в муниципальную собственность, они получают надежду получить новое жильё.

Какие существуют правила по деприватизации квартиры?
. Заявление собственника квартиры будет на рассмотрении не дольше, чем на протяжении одного месяца.
Для деприватизации квартиры необходимо подать документы в местную администрацию. Документы для этого потребуются следующие:
— заявление на деприватизацию от собственников жилья;
— технический паспорт на квартиру;
— оригиналы всех правоустанавливающих документов;
— документ, который подтверждает, что не имеется никаких ограничений;
— справка о государственной регистрации либо выписка из домовой книги;
— ксерокопия лицевого счета;
— ксерокопии всех документов, удостоверяющих личность;
— квитанция об уплате сбора за регистрацию.
В течение одного месяца властям нужно будет заключить договор о передаче этого жилья в собственность города.
Если в приватизации квартиры принимали участие несколько человек, то деприватизация этого жилья будет возможна только лишь с согласия всех собственников. Если в семье имеются несовершеннолетние дети, то деприватизацию можно осуществить с согласия представителей органов попечительства и опеки.
Отказаться от собственности могут только непосредственно участники приватизации этого жилья. Невозможно деприватизировать квартиру, которая была куплена, подарена либо же получена в наследство.
После того, как вы осуществите деприватизацию своей квартиры, возвращение своих прав на данное жильё уже будет для вас невозможным. Так как данное жилье будет снесено и прекратит свое существование, то его приватизация не существенна.

Однако при деприватизации Вы лишаетесь права приватизации жилья.

В Вашем случае лучше пройти процедуру расприватизации. Ее также используют собственники жилья предназначенного под снос.Расприватизация — это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168-172 и 175-179 ГК РФ, выполняется только в судебном порядке. Но в этом случае истцом (т.е. Вами) должны быть предоставлены обоснованные доказательства, почему договор передачи необходимо расторгнуть. Если суд сочтет доводы убедительными, то приватизация будет считаться несостоявшейся и истцы смогут еще раз воспользоваться своим правом на бесплатное оформление квартиры в собственность.
Обращение в суд с иском о расприватизации требует квалифицированной юридической помощи (приглашения адвоката, который в каждом конкретном случае подберет основания и обеспечит доказательства), занимает 3-6 месяцев. Положительное решение суда необходимо зарегистрировать в органах юстиции, и только с этого момента жилье переходит обратно в муниципальный фонд, а Ваше право однократной бесплатной приватизации восстанавливается.

поддержу коллег, заключение договора долевого строительства и договора дарения не совсем отвечает требованиям ст 32 ЖК РФ. Как я понимаю, если вы заключили договор долевого строительства, то жилой дом еще не построен? таким образом, вы имеете риск не получить дом или получить его с какими-нибудь недостатками ( поскольку договор долевого участия всегда основан на риске). Я бы вам советовала до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта, договора дарения не заключать.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

НДФЛ при договоре мены при переселении из ветхого жилья

Добрый вечер! Разъясните пожалуйста нашу ситуацию.Читаю тут обращения и полностью запуталась.Многие задают вопросы про договоры мены при сносе жилья и продаже новых квартир,предоставленных взамен сносимых,которые по каким то причинам не устраивают людей и налогообложению связанным с этими сделками.У меня вопрос следующий:Нам так же по договору мены была предоставлена квартира взамен сносимой с нашей доплатой за лишние метры.Новую квартиру продавать не собираемся,но старая квартира находилась в собственности менее 3 лет,т.е.раньше был соц.найм,а проживали там с рождения.Должны ли мы уплатить НДФЛ 13% по договору мены? В договоре мены указаны стоимости обеих квартир.Обе квартиры в долевой собственности по 1/3 между матерью и дочерями.

Ответы юристов (1)

должны, к мене применяются положения о кyпли-продажи. но зависит от стоимости

9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.
(По материалам судебной практики Тульского областного суда).
<«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) <КонсультантПлюс>>

Уточнение клиента

В договоре мены стоимость комнат в сносимом доме составляет 4816000,а новой 5632000,заполнив декларацию получается что налог составляет 236080. На доплату новой квартиры 816000,мне были предоставлен беспроцентный целевой займ,я подавала заявление на выдачу справки об освобождении от налога 35% в виде материальной выгоды в ноябре 2016 года в ИФНС,с приложением всех документов касаемых мены.Налоговая мне выдала уведомление,где проставила 2000000,и с прописанием договора целевого займа.Работодатель в декабре мне вернул ндфл по ставке 13% и 35%.Теперь я окончательно запуталась как и что заполнять в 3НДФЛ и каков налог к уплате.

10 Января 2017, 22:08

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

Договор мены при расселении из ветхого и а.

SAKH 25 Фев 2014

Доброго времени суток, уважаемые Юрклубовцы.
Пожалуйста, помогите разобраться в ситуации.

Органом местного самоуправления принято решение о сносе многоквартирного жилого дома и о расселении. Производится это в рамках муниципальной программы «Повышение сейсмоустойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в муниципальном образовании городской округ «—-» на 2009-2013 годы и на период до 2017 года».

С собственником одной из квартир этого дома администрация муниципалитета заключает договор мены. Согласно этому договору мены, собственник-гражданин передаёт муниципалитету свою аварийную квартиру (2-х комнатная, общ. площадь: 55 кв. м.), а муниципалитет передаёт этому собственнику-гражданину в собственность новую квартиру (1 комнатн., общ. площадь: 30,7 кв.м.).
Тут явился член семьи собственника (сын, который в это время отбывал на поселении за ДТП..он не собственник..) .. было 2 комнаты.. стала одна.. жить негде. Стал поднимать вопрос (в прокуратуре) о том, что ОМСУ обманули его старую мать (собственника), вместо равнозначного жилого помещения впарили ей 1 комнатную и меньшего размера по площади. Прокуратура, ссылаясь на ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 209 ГК РФ, ч. 1 и 8 ст. 32 ЖК РФ, ответила, что нарушений закона, жилищных прав не усматривают.

Однако, странным представляется вообще возможность совершения сделок с такими помещениями.
Помещение то признано аварийным и подлежащим сносу .. То есть оно уже не являются жилым помещением, поскольку не отвечают требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

Но даже если с меной всё нормально.
Согласно целевой программы «при переселении граждан — собственников жилых помещений и предоставлении им взамен жилого помещения, расположенного в доме, подлежащем переселению, другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену гражданину — собственнику жилого помещения предоставляется жилое помещение, равноценное по количеству комнат и общей площади квартиры, находящейся в его собственности.

Ознакомьтесь так же:  Как оформить постоянную прописку

А предоставили не равноценное. Можно ли в данном случае собственнику оспорить этот договор мены по тому основанию, что взамен ему предоставили не равнозначное по количеству комнат и площади жилое помещение и потребовать предоставления равнозначного?
Сообщение отредактировал SAKH: 25 Февраль 2014 — 16:41

Продажа квартиры, полученной по программе переселения из ветхого и аварийного жилья

Добрый день! В начале 2017 года нам будут выданы ключи от квартиры по программе переселения из ветхого жилья. Квартиру планируется продавать сразу после подписания договора. В квартире прописано 4 человека (я, брат, мать и отец-собственник отец). Подскажите, какие ньюансы необходимо учитывать при продаже? Необходимо ли будет уплачивать налог? Если да, то в каком размере? Родители в разводе -может ли это иметь какое-либо значение?

11 Января 2017, 12:13 Оксана, г. Тула

Уточнение клиента

В каком случае предстпвляется имуществееный вычет и можно ли будет им воспользоваться? Если сделать собственниками всех 4-х при продаже? Составить договор о распределении дохода от продажи удастся ли избежать налогообложения? Или хотя бы каждому воспользоваться вычетом при продаже долей?

11 Января 2017, 13:18

Ответы юристов (2)

Здравствуйте Оксана, определение срока нахождения квартиры в собственности с учетом срока владения предыдущим жильем не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, в случае расселения ветхого (подлежащего сносу) жилья, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в расчет принимается только период владения новой квартирой. Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены в рамках программы расселения подлежащего сносу жилья, уплачивается налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение.

Подскажите, какие ньюансы необходимо учитывать при продаже? Необходимо ли будет уплачивать налог? Если да, то в каком размере? Родители в разводе -может ли это иметь какое-либо значение?

да, налог уплачивать будет нужно. Налог должны будут платить только собственники квартиры. Если все четверо являются собственниками, значит все будут платить налог.

Налог уплачивается в размере 13% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн рублей (если продаются доли, то 13% от стоимости, превышающей 250тыс).

Обстоятельства прекращения брачных отношений в данном случае роли не играет.

В каком случае предстпвляется имуществееный вычет и можно ли будет им воспользоваться?

В данной ситуации имущественный вычет может быть предоставлен в случае продажи квартиры по истечении пяти лет с момента возникновения права собственности (ст.217.1 НК РФ).

Уточнение клиента

Спасибо за ответы!

11 Января 2017, 15:44

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Обязательно ли оформление договора мены аварийного жилья у нотариуса?

Наш многоквартирный дом признан аварийным и подлежит переселению. Собственники одной из квартир мать и сын. Сын женат, имеет двоих несовершеннолетних детей. Пока решался вопрос аварийности и сноса, один из собственников (сын) умер. Мать, сноха и двое детей ждали пол года для вступления права на наследование, за эти пол года дом расселили, и он теперь после визитов мародёров стал еще более аварийным. Комитет ЖКХ предлагает новое жильё по договору мены. Администрация настаивает договор мены заверять у нотариуса, но это дополнительные 10 000 руб. Теперь вопрос: на сколько эти траты оправданны, семья реально осталась без кормильца, и каждая копейка на счету. Неужели администрация не компетентна подписать договор мены самостоятельно, не привлекая нотариуса?

Благодарен всем за ответ.

Ответы юристов (3)

Все вопросы по расселению из аварийного дома должны решаться за счет администрации. Какое заверение договора мены у нотариуса? Потребуйте от них письменного объяснения — на основании чего Вы должны заверять договор у нотариуса?

Уточнение клиента

1) в договоре учувствуют дети, соответственно должно быть заверено у нотариуса;

2) помощник нотариуса говорит, что это новые правила действующие с 1 января.

P/S органы опеки свое согласие дали в письменной форме, т.е. они в курсе и не против.

05 Апреля 2016, 16:39

Есть вопрос к юристу?

Нотариальная форма договора мены не требуется по правилам главы 31 ГК РФ. Но во избежание недоразумений такие сделки заверяет нотариус. 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным вчасти 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

ст. 32 ЖК РФ. Дополнительные услуги правового и технического характера у каждого нотариуса установлены по самостоятельному тарифу.

Уточнение клиента

Прошу простить меня за мою не проходимость, но можно на пальцах объяснить:

а) если идти к нотариусу то на основании какой статьи закона?

б) если не идти, то тоже, какой статье противоречит?

с) кто оплачивает этот визит, администрация или граждане, ну и на основании какой статьи?

Просто с администрацией сложно общаться на пальцах, а если оперировать «Буквой закона» — это точно должно сработать.

06 Апреля 2016, 05:34

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу регулируется положениями статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в
установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного
дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит
изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме
.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ и разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

При этом пункт 20 постановления Пленума от 02.07.2009г. гласит:

«По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма)«

Исходя из указанных выше норм права предоставление жилого помещения собственнику жилья, признанного аварийным, происходит по соглашению с администрацией, и является частным случаем по отношению к основному правилу, то есть изъятию путем выкупа. Собственник аварийного жилья вправе требовать у администрации в первую очередь выкупа данного жилья. Выкупная цена в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ включает в себя рыночную стоимость и убытки, связанные с изъятием.

В Вашем случае администрация предлагает Вам предоставление жилья взамен аварийного в собственность на основании договора мены, с чем Вы можете в силу п. 8 ст. 32 ЖК РФ либо согласиться, либо не согласиться. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Поскольку к договору мены применяются правила купли-продажи, а стороны договора являются одновременно продавцами передаваемого имущества и покупателями принимаемого, то нотариальное удостоверение договора в Вашем случае является обязательным. Исходя из ст. 32 ЖК РФ оплата оформления договора лежит на администрации, поскольку на ней лежит обязанность по выкупу помещения в связи с изъятием либо предоставление по соглашению с собственником другого жилья взамен аварийного.

В случае Вашего несогласия Вы можете:

1. Потребовать выкуп по цене в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ. Однако в данном случае выкупная цена в связи с аварийностью дома может оказаться низкой и недостаточной для приобретения другого жилья взамен аварийного.

2. Обратиться в администрацию с письменным заявлением, в котором предложить предоставлением Вам жилья взамен аварийного на основании договора социального найма (с последующей приватизацией, если право на нее еще не реализовано).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.